Investeren in een tweede huis

Hoger risico

In plaats van te sparen, kunt u ook gaan beleggen, bijvoorbeeld via beleggingsfondsen in aandelen of onroerend goed. Dan heeft u kans op een hoger rendement. Maar er bestaat ook het risico dat uw belegging in waarde daalt. Hetzelfde geldt als u investeert in een tweede huis als belegging. Ook dat is qua beleggingsrisico onvergelijkbaar met het aanhouden van geld op een spaarrekening. En het is ook echt wel andere koek dan beleggen in vastgoed via een beleggingsfonds.

Aankoopkosten

Het begint al met de kosten om een woning te verwerven. Wie een makelaar inschakelt, betaalt makelaarskosten. Als koper betaalt u in Nederland 2% overdrachtsbelasting. Dan zijn er nog de notariskosten voor de koopakte. En eventueel ook de hypotheekakte als u de aankoop (deels) met een hypothecaire lening financiert. Misschien moet u ook nog kosten maken om de woning op te knappen of te verbouwen. Die kosten verhogen de verwervingsprijs, maar kunnen er ook voor zorgen dat u een hogere huurprijs kunt vragen. En dit ziet u wellicht ook terug in de waarde van de woning.

Terugkerende kosten

Buiten de eenmalige kosten aan het begin, moet u ook rekening houden met terugkerende kosten, zoals voor verzekering en gemeentelijke belastingen. Al met al maakt u heel wat kosten, nog voordat u ook maar één euro rendement heeft behaald.

Fiscale gevolgen

Een tweede huis en de eventuele financieringsschuld moet u in uw belastingaangifte in box 3 opgeven. Voor woningen is in box 3 de WOZ-waarde het uitgangspunt. De peildatum voor de waardering is daarbij 1 januari van het jaar vóór het jaar van aangifte. Verhuurt u de woning structureel waarbij de huurder huurbescherming geniet? Dan wordt de WOZ-waarde gecorrigeerd door deze te vermenigvuldigen met de zogenaamde ‘leegwaarderatio’. De leegwaarderatio is een percentage dat varieert van 45% tot 85% en is afhankelijk van de kale huur op jaarbasis ten opzichte van de WOZ-waarde.

Voorbeeld

Thomas bezit een studentenwoning met een WOZ-waarde van € 300.000. Hij heeft € 200.000 eigen geld geïnvesteerd en kon de resterende € 100.000 bij de bank lenen. Hij ontvangt in totaal € 1.125 per maand aan huur. Op jaarbasis dus € 13.500, ofwel 4,5% van de WOZ-waarde. In dat geval is de leegwaarderatio 67%. In zijn aangifte geeft hij in box 3 een waarde aan van € 201.000 (67% x € 300.000) en een schuld van € 100.000. Per saldo dus een bijdrage aan zijn ‘rendementsgrondslag’ in box 3 van € 101.000.

Tweede huis in buitenland

Wanneer u investeert in een woning in het buitenland krijgt u te maken met heel andere fiscale gevolgen. Daarbij verschillen de regels ook nog eens van land tot land. De aankoopkosten zijn in het buitenland vaak vele procenten hoger dan in Nederland. De overdrachtsbelasting die u als koper betaalt, ligt in andere landen in de regel een stuk hoger dan de 2% bij ons. In Frankrijk is de overdrachtsbelasting bijvoorbeeld bijna 6%. En in Spanje bedraagt de overdrachtsbelasting aan de meeste costa’s tussen 8% en 10%. Ook zijn makelaarskosten in het buitenland vaak een stuk hoger dan bij ons.

Tweede huis buitenland in Nederlandse belastingaangifte

Ook een woning in het buitenland en de eventuele samenhangende financieringsschuld moet u in box 3 opgeven. Maar regels ter voorkoming van dubbele belasting zorgen ervoor dat u in Nederland geen box 3-heffing hoeft te betalen over het netto vermogen in de buitenlandse woning. Daar staat tegenover dat u in het buitenland normaliter wél inkomstenbelasting moet betalen.

Waardestijging vaak belast

In het buitenland moet u – anders dan bij ons – in veel gevallen ook belasting betalen over de waardestijging die u realiseert bij latere verkoop van de woning met winst. Sommige landen heffen ook nog een aparte vermogensbelasting. Meestal gelden daarbij hoge vrijstellingsbedragen. Hierdoor hoeft u in het buitenland geen vermogensbelasting te betalen. Wel heft men vrijwel altijd een gemeentelijke belasting, vergelijkbaar met onze onroerendezaakbelasting (OZB).

Erfbelasting in het buitenland

In veel landen kunnen uw erfgenamen die de woning van u erven te maken krijgen met erfbelasting. Terwijl ook Nederland erfbelasting kan heffen, als u als inwoner van Nederland overlijdt. De regels in het buitenland kunnen soms zelfs binnen één en het zelfde land verschillen, zoals in Spanje. In veel gevallen hebben uw erfgenamen geen hinder van de erfbelasting in het buitenland, omdat Nederland een vermindering van de eigen erfbelasting verleent voor de in het buitenland al betaalde erfbelasting.

Wijzigingen box 3 aangekondigd

Het kabinet wil de belastingheffing in box 3 ingrijpend veranderen. Het belangrijkste verschil met nu is dat in het nieuwe box 3-stelsel op individueel niveau gekeken wordt naar de werkelijke verdeling van het vermogen over de categorieën spaargeld, overige bezittingen en schulden. In dit artikel leest u wat de gevolgen zullen zijn voor bezitters van een tweede woning.