Het bezit van een tweede huis in het buitenland heeft fiscale gevolgen, zowel in Nederland als in het betreffende andere land. De gevolgen voor uw Nederlandse belastingaangifte zijn in beginsel voor alle landen hetzelfde. Maar de fiscale gevolgen in het buitenland verschillen van land tot land. En soms zelfs binnen één en hetzelfde land. Bijvoorbeeld in Zwitserland, waar de 26 kantons de meeste belastingwetten en -regels zelf vaststellen. En ook in Spanje hebben de 17 autonome regio’s de bevoegdheid om voor diverse belastingen af te wijken van de wetten en regels die de centrale overheid heeft vastgesteld.
Uw tweede huis in de Nederlandse belastingaangifte
Als inwoner van Nederland moet u al uw bezittingen en schulden opgeven in box 3 (voor zover deze niet in box 1 of box 2 worden belast). Dat geldt ook voor een huis in het buitenland. Maar Nederland stelt het forfaitaire inkomen uit uw tweede huis in het buitenland per saldo vrij van inkomstenbelasting door een vermindering van box 3-heffing te geven. De vermindering is gelijk aan het aan de buitenlandse woning en eventuele samenhangende financieringsschulden toe te rekenen gedeelte van de box 3-belasting.
Belastingen in het buitenland over uw tweede huis
Nederland stelt uw tweede huis in het buitenland zo veel mogelijk vrij van Nederlandse belastingen. Daar staat tegenover dat u rekening moet houden met diverse belastingen die u in het buitenland betaalt. Dat begint al met overdrachtsbelasting bij de aankoop. Als bezitter van een huis betaalt u in de meeste landen ook een soort van ‘onroerendezaakbelasting’. Bij verhuur van uw vakantiehuis – en soms ook als u de woning alleen zelf gebruikt – betaalt u in het buitenland inkomstenbelasting. En ook gerealiseerde winst (waardestijging) bij verkoop wordt in veel landen belast. En dan is er ook nog de erfbelasting die veel landen heffen als u (een aandeel in) een tweede huis nalaat bij uw overlijden.
Bent u op zoek naar specifieke informatie over een tweede huis in Frankrijk, Spanje of Italië? Via de linkjes kunt u ook een pdf-document met informatie over het betreffende land downloaden.
Vermogensbelasting in het buitenland
Sommige landen – bijvoorbeeld Frankrijk en Spanje – heffen naast inkomstenbelasting apart nog vermogensbelasting over in dat land gelegen vermogen, zoals een tweede woning. Als u een schuld hebt in verband met de tweede woning, wordt het bedrag waarover u vermogensbelasting moet betalen lager. In Frankrijk is de aftrek van schulden beperkt. Maar ook zonder lening betaalt u in de praktijk vaak geen vermogensbelasting. Dit komt doordat vaak relatief hoge vrijstellingen gelden. Dan levert een schuld geen besparing van vermogensbelasting op.
Huurinkomsten uit uw tweede huis in het buitenland
Of u uw vakantiewoning wel of niet verhuurt, is niet van invloed op de (vermindering van) inkomstenbelasting in Nederland (box 3). Maar kan wel van invloed zijn op de inkomstenbelasting die u in het buitenland betaalt. Als u de vakantiewoning verhuurt, kunt u de betaalde rente over een financieringsschuld soms aftrekken van de huurinkomsten. Maar dit levert niet altijd voordeel op. Bijvoorbeeld als de kostenaftrek in het buitenland volgens een forfaitair systeem verloopt of aan een maximum gebonden is.
De financiering van uw tweede huis: eigen geld inzetten of lenen?
Als u een tweede huis in het buitenland wilt kopen, bent u misschien in de positie om te kiezen tussen eigen geld inzetten of gaan lenen. Verwacht u op uw eigen geld meer rendement na belasting te behalen dan de lening u kost? Dan kan lenen aantrekkelijk zijn. Verwacht u een relatief laag nettorendement? Dan zal inzetten van eigen geld sneller voordelig zijn. Als u beschikt over overtollige winstreserves in uw bv, hebt u in beginsel twee extra opties: u kunt lenen van de bv of de bv kan dividend aan u uitkeren. Elke keuze heeft andere fiscale gevolgen. Zowel in Nederland als in het buitenland.
Erfbelasting over uw tweede huis in het buitenland
De meeste landen heffen erfbelasting als u in dat land gelegen onroerend goed nalaat. Een financieringsschuld verlaagt normaliter de heffingsgrondslag. Ook Nederland heft erfbelasting als u als inwoner van Nederland een buitenlandse woning nalaat. Toch leidt dat meestal niet tot een nadelige situatie. Ook niet als er geen financieringsschuld is. Uw erfgenamen kunnen de buitenlandse erfbelasting in veel gevallen namelijk verrekenen met de Nederlandse erfbelasting.
Sommige situaties verdienen echter bijzondere aandacht. Bijvoorbeeld als het bedrag waarover erfgenamen in het buitenland erfbelasting moeten betalen zeer hoog is. Of als de erfenis gaat naar een partner waarmee u ongehuwd samenwoont. Of naar familie buiten de rechte lijn, zoals broers, zussen, neven en nichten. De buitenlandse erfbelasting kan dan al gauw hoger uitvallen dan de Nederlandse. In dat geval kunnen erfgenamen niet alle buitenlandse erfbelasting aftrekken van hun Nederlandse aanslag. Een financieringsschuld op de woning kan dat eventueel voorkomen.
Uw tweede huis tijdens leven al overdragen?
Veel bezitters van een tweede huis in het buitenland vragen zich af of zij niet beter hun vakantiewoning bij leven al aan de volgende generatie kunnen overdragen. Vaak speelt daarbij mee dat men denkt dat overdracht bij leven fiscaal voordelig is en gunstiger uitpakt dan wanneer kinderen het vakantiehuis erven. In dit artikel leest u dat de vrees voor fiscale problemen bij vererving van uw vakantiehuis vaak onterecht is.
Heeft u een vraag over dit artikel?
De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.