Tot welke box van de inkomstenbelasting behoort de woningfinanciering voor uw eigen huis: box 1 of box 3? Het antwoord op deze vraag is afhankelijk van de kenmerken van de geldlening(en). Het is niet naar keuze: u kunt niet zelf zomaar een etiket, box 1 of box 3, op de geldlening plakken. De keuze om wel of niet aan bepaalde voorwaarden te voldoen, die is er wel. Hieronder meer daarover.
Leningsvorm en looptijd zijn belangrijk
Bij geldleningen voor het eigen huis die sinds 2013 zijn aangegaan (en niet onder het overgangsrecht vallen, zie hierna), zijn onder andere de leningsvorm (aflossingsvrij of met een annuïtaire of lineaire aflossingsverplichting) en de looptijd van de geldlening voor uw eigen huis belangrijk voor de fiscale gevolgen. Als is voldaan aan de gestelde eisen voor een eigenwoningschuld, is sprake van een woningfinanciering in box 1. Dan zijn (rente)kosten van de geldlening aftrekbaar in box 1. Is niet aan de eisen voldaan? Dan behoort de financiering tot box 3. Als eerst wel aan de voorwaarden wordt voldaan en daarna niet meer, dan gaat de woningfinanciering overigens niet in alle gevallen meteen naar box 3. In box 3 geldt geen (rente)kostenaftrek. De woningfinanciering vermindert dan wel uw vermogen in box 3, waardoor u ook mogelijk minder inkomstenbelasting betaalt.
Voorwaarden eigenwoningschuld
Volgens de huidige fiscale regels kan pas sprake zijn van een eigenwoningschuld als de geldlening is aangegaan bij de aankoop van het huis én de geldlening een minimaal annuïtaire aflossingsverplichting heeft. Dat laatste betekent dat u tijdens de looptijd maandelijks op de geldlening moet terugbetalen volgens een bepaald aflossingsschema. Het terugbetalen op de geldlening moet u in maximaal 360 maanden doen. Deze aflossingsverplichting moet ook zijn vastgelegd.
Als u deze geldlening bijvoorbeeld bij uw BV aangaat, dan geldt hiervoor ook een informatieverplichting in uw belastingaangifte. Loopt deze financiering bij een bank in Nederland? Dan zorgt de bank ervoor dat de Belastingdienst de benodigde informatie over de geldlening krijgt. De Belastingdienst heeft namelijk gegevens over de geldlening nodig om te kunnen controleren of u voldoende daarop heeft terugbetaald.
Overgangsrecht eigenwoningschuld
In bepaalde situaties is ook zonder bovengenoemde aflossingsverplichting en informatieverplichting sprake van een eigenwoningschuld. Dit overgangsrecht betreft met name de op 31 december 2012 bestaande eigenwoningschuld voor het eigen huis voor zover daarop later niet is terugbetaald.
Enkele voorbeelden
Voorbeeld 1:
Stel dat u in 2021 een eigen huis heeft gekocht. Bij de aankoop heeft u dit kunnen financieren met een aflossingsvrije geldlening van uw BV. We nemen aan dat bovengenoemd overgangsrecht in uw situatie niet van toepassing is. De woningfinanciering valt daardoor volledig onder de huidige regels. Aangezien u een aflossingsvrije geldlening heeft gesloten (in plaats van een geldlening met een minimaal annuïtaire aflossingsverplichting), is in deze situatie geen sprake van een eigenwoningschuld in box 1. De geldlening hoort daardoor in box 3 thuis. Het huis zelf behoort tot box 1 omdat het uw hoofdverblijf is.
Risico bij hoge geldleningen van eigen vennootschap
In het eerste voorbeeld valt de woningfinanciering die u bij uw BV heeft gesloten in box 3. Houd er rekening mee dat de regering per 2023 inkomstenbelasting in box 2 wil heffen voor zover de betreffende schulden bij uw vennootschap in totaal meer bedragen dan € 500.000. De woningfinanciering voor uw eigen huis in box 3 bij uw BV telt ook hiervoor mee. In het blog: ‘Excessief lenen bij de eigen vennootschap: wat kan de bank voor u doen?’ leest u hier meer over.
Voorbeeld 2:
In het eerste voorbeeld valt de woningfinanciering in box 3 omdat deze geldlening niet voldoet aan de voorwaarden van de eigenwoningschuld in box 1. De daarvoor benodigde minimaal annuïtaire aflossingsverplichting ontbreekt immers al in deze situatie zonder overgangsrecht. U zou ervoor kunnen kiezen om wel aan deze voorwaarden te gaan voldoen.
Mogelijk kunt u de aflossingsvrije geldlening bij uw BV oversluiten naar een geldlening die deze voorwaarden wel kent. Vanaf het moment dat u voldoet aan de voorwaarden van een eigenwoningschuld volgens de huidige regels, kan de geldlening in beginsel in box 1 komen. Het is daarbij van belang om verschillende aandachtspunten van lenen bij uw BV daarbij op juiste wijze in aanmerking te nemen, zoals de zakelijkheid van de voorwaarden en de hypothecaire zekerheid. Laat u hierover goed adviseren door een fiscalist om een juiste afweging te maken. Voor hypothecaire zekerheid moet u naar de notaris. U kunt de geldlening eventueel ook bij een bank sluiten.
Andere situatie
Stel dat u al op 31 december 2012 een eigenwoningschuld voor uw eigen huis had. Die schuld wordt ‘bestaande eigenwoningschuld’ genoemd. Dat betekent dat u bijvoorbeeld bij de aankoop van een nieuw eigen huis onder voorwaarden tot maximaal dat bedrag weer een aflossingsvrije geldlening zou kunnen sluiten die als eigenwoningschuld in box 1 wordt aangemerkt. Als u na 31 december 2012 op deze geldlening heeft terugbetaald, dan gaat het om het resterende bedrag. Dat is overgangsrecht bij de huidige eigenwoningregels.
Let op dat er ook andere regels van toepassing kunnen zijn waardoor het bedrag van de eigenwoningschuld in box 1 voor het nieuwe huis lager is. Zo verlaagt de overwaarde op uw vorige eigen huis de nieuwe eigenwoningschuld. U kunt daarnaast ook te maken krijgen met de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Deze gedragscode zegt niets over de fiscale regels, maar bepaalt wel hoeveel u maximaal aflossingsvrij zou kunnen lenen.
Voorbeeld 3:
U koopt in 2021 een nieuw huis voor € 800.000. Uw vorige huis heeft u in 2021 verkocht voor € 600.000. De aflossingsvrije hypotheek op uw vorige huis was op 31 december 2012, en ook daarna, € 400.000. De overwaarde op uw vorige huis is dan € 200.000 (= € 600.000 -/- € 400.000). Uw eigenwoningschuld in box 1 is dan maximaal € 600.000 (= € 800.000 -/- € 200.000). U sluit een geldlening voor € 600.000.
In dit voorbeeld kunt u voor maximaal € 400.000 een aflossingsvrije geldlening aangaan. Deze geldlening behoort tot box 1. De geldlening voor de resterende € 200.000 (= € 600.000 -/- € 400.000) behoort eveneens tot box 1 voor zover deze geldlening een minimaal annuïtaire aflossingsverplichting kent, anders is het een box 3-schuld.
Ook interessant
Heeft u een vraag over dit artikel?
De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.