Overdragen tweede huis in het buitenland aan kinderen gunstig?

Verschillende manieren om uw vakantiehuis over te dragen

Als u bij leven uw vakantiehuis al wilt overdragen aan uw kinderen, zijn er meerdere manieren om dat te doen. U kunt het huis (of een gedeelte daarvan) ineens schenken. Maar u kunt er ook voor kiezen om het huis te verkopen, waarbij de kinderen de koopsom in eerste instantie aan u schuldig blijven. In plaats van een relatief groot bedrag ineens te schenken, kunt u dan de schenking in kleinere bedragen opknippen. Door de schuld die de kinderen aan u hebben in een aantal jaarlijkse termijnen kwijt te schelden. De fiscale gevolgen van beide manieren verschillen.

Schenkbelasting

Wanneer u als inwoner van Nederland een schenking doet, betalen uw kinderen daarover in Nederland schenkbelasting. Althans, voor zover de waarde van de schenking hoger is dan de geldende vrijstelling. In 2023 geldt voor kinderen een vrijstelling van € 6.035 per kalenderjaar. Over de eerste € 138.642 boven de vrijstelling bedraagt het tarief 10% en 20% over al het meerdere. Bij verkoop van de buitenlandse woning gevolgd door kwijtschelding van de koopsom in termijnen, heft in principe alleen Nederland schenkbelasting. Als u het huis als zodanig schenkt, zal ook het land waar het huis ligt vaak schenkbelasting heffen. Tarieven en vrijstellingen verschillen per land. En kunnen zelfs binnen hetzelfde land nog flink verschillen, zoals in Spanje. Bij schenking van een huis ineens aan kinderen, hangt het af van de totale waarde van het huis en het aantal kinderen dat meedeelt hoe hoog de buitenlandse schenkbelasting uitvalt. En of de verschuldigde buitenlandse belasting volledig kan worden verrekend met de Nederlandse schenkbelasting.

Overdrachtsbelasting

Ingeval van schenking van het huis als zodanig, zal normaliter geen overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Maar bij verkoop van het huis, gevolgd door latere kwijtschelding van de koopsom in termijnen wél. In Frankrijk bedraagt de overdrachtsbelasting in de meeste gevallen circa 5,8%. In Spanje varieert de overdrachtsbelasting per regio en kan de marginale belastingdruk (over de laatste euro’s) oplopen tot wel 13%.

Inkomstenbelasting over meerwaarde

Sommige landen heffen een bijzondere vorm van inkomstenbelasting als een tweede huis met winst wordt verkocht. In Spanje geldt een vast tarief van 19% over de gerealiseerde meerwaarde in uw tweede huis. En is deze belasting ook verschuldigd wanneer u het huis schenkt en de waarde hoger is dan de waarde waarvoor u het huis zelf hebt verworven. Ook Frankrijk kent zo’n meerwaardebelasting op onroerend goed, de taxe sur la plus-value. De berekening daarvan is zeer complex. Het belastingtarief bedraagt 19%, maar als de winst meer dan € 50.000 is, wordt 2% tot 6% extra belasting geheven. Naast inkomstenbelasting heft Frankrijk ook nog sociale premies. Per 2019 verlaagde Frankrijk deze heffing van 17,2% naar 7,5% voor personen die aantonen dat ze in een andere EU-lidstaat sociaal verzekerd zijn en niet in Frankrijk. De winst waarover de belasting en sociale premies worden geheven daalt naarmate u de Franse woning langer in bezit hebt gehad. In tegenstelling tot Spanje heft Frankrijk geen taxe sur la plus-value wanneer u de woning als zodanig schenkt.

Overdracht via vererving

Zoals al opgemerkt, denken veel mensen dat vererving van een tweede huis in het buitenland ongunstige fiscale gevolgen heeft. Het tegenovergestelde is vaak het geval. De vererving van een tweede huis is doorgaans vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Ook vindt dan geen heffing plaats over de aanwezige meerwaarde in het huis. En in Spanje en Frankrijk beginnen de kinderen weer met een schone lei. Dat wil zeggen, voor hen geldt als verwervingsprijs de waarde op moment van vererving. Als zij kort daarna de woning verkopen, realiseren zij zelf geen belaste meerwaarde. Voor zover kinderen in het buitenland erfbelasting moeten betalen over de vakantiewoning die zij van u erven, kunnen zij die belasting in de meeste gevallen verrekenen met de erfbelasting die zij in Nederland verschuldigd zijn. Kortom, het kost niet meer belasting dan de vererving van ander vermogen.

Tot slot

Anders dan veel mensen denken verloopt de overgang door vererving van een tweede huis in het buitenland in fiscaal opzicht vaak juist heel soepel. Terwijl overdracht tijdens leven in bepaalde gevallen ongewenste fiscale gevolgen met zich meebrengt.

Overdracht van vermogen door middel van schenkingen tijdens leven kan zeker wel aantrekkelijk zijn. Jaarlijks kan zo vermogen worden overgedragen aan kinderen binnen de vrijstelling van circa € 6.000 en tegen 10% schenkbelasting in de eerste tariefschijf. Terwijl deze euro’s bij vererving ‘op de grote hoop’ wellicht belast zouden worden tegen 20% erfbelasting. Maar deze schenkingen kunnen ook op diverse andere manieren plaatsvinden dan door overdracht van uw tweede huis in het buitenland.