Chat with us, powered by LiveChat

ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus

Kenmerken woningfinanciering bepalen de box

Tot welke box van de inkomstenbelasting behoort de woningfinanciering voor uw eigen huis: box 1 of box 3? Het antwoord op deze vraag is afhankelijk van de kenmerken van de geldlening(en). Het is niet naar keuze: u kunt niet zelf zomaar een etiket, box 1 of box 3, op de geldlening plakken. De keuze om wel of niet aan bepaalde voorwaarden te voldoen, die is er wel. Hieronder leg ik dat uit.

Leningsvorm en looptijd zijn belangrijk

Bij geldleningen voor het eigen huis die sinds 2013 zijn aangegaan, zijn onder andere de leningsvorm (aflossingsvrij of met een annuïtaire of lineaire aflossingsverplichting) en de looptijd van de geldlening voor uw eigen huis belangrijk voor de fiscale gevolgen. Als is voldaan aan de gestelde eisen voor een eigenwoningschuld, is sprake van een woningfinanciering in box 1. Is hieraan niet voldaan? Dan behoort de financiering tot box 3. Als eerst wel aan de voorwaarden wordt voldaan en daarna niet meer, dan gaat de woningfinanciering overigens niet in alle gevallen meteen naar box 3. In de eerste situatie zijn (rente)kosten van de geldlening aftrekbaar in box 1. In box 3 geldt geen (rente)kostenaftrek. De woningfinanciering vermindert dan wel uw vermogen in box 3, waardoor u ook mogelijk minder inkomstenbelasting betaalt.

Voorwaarden eigenwoningschuld

Volgens de huidige fiscale regels kan pas sprake zijn van een eigenwoningschuld als de geldlening is aangegaan bij de aankoop van het huis én de geldlening een minimaal annuïtaire aflossingsverplichting heeft. Dat laatste betekent dat u tijdens de looptijd maandelijks op de geldlening moet terugbetalen volgens een bepaald aflossingsschema. Het terugbetalen op de geldlening moet u in maximaal 360 maanden doen. Deze aflossingsverplichting moet ook zijn vastgelegd.

Als u deze geldlening bijvoorbeeld bij uw BV aangaat, dan geldt hiervoor ook een informatieverplichting in uw belastingaangifte. Loopt deze financiering bij een bank in Nederland? Dan zorgt de bank ervoor dat de Belastingdienst de benodigde informatie over de geldlening krijgt. De Belastingdienst heeft namelijk gegevens over de geldlening nodig om te kunnen controleren of u voldoende daarop heeft terugbetaald.

Overgangsrecht eigenwoningschuld

In bepaalde situaties is ook zonder bovengenoemde aflossingsverplichting en informatieverplichting sprake van een eigenwoningschuld. Dit overgangsrecht betreft met name de op 31 december 2012 bestaande eigenwoningschuld voor het eigen huis voor zover daarop later niet is terugbetaald.

Enkele voorbeelden

Voorbeeld 1: 
U heeft in 2019 een eigen huis gekocht. Bij de aankoop heeft u dit kunnen financieren met een aflossingsvrije geldlening van uw BV. We nemen aan dat bovengenoemd overgangsrecht in uw situatie niet van toepassing is. De woningfinanciering valt daardoor volledig onder de huidige regels. Aangezien u een aflossingsvrije geldlening heeft gesloten (in plaats van een geldlening met een minimaal annuïtaire aflossingsverplichting), is in deze situatie geen sprake van een eigenwoningschuld in box 1. De geldlening hoort daardoor in box 3 thuis. Het huis zelf behoort tot box 1 omdat het uw hoofdverblijf is.

Risico bij hoge geldleningen van eigen vennootschap

In Voorbeeld 1 valt de woningfinanciering die u bij uw BV heeft gesloten in box 3. Houd er rekening mee dat de regering per 2022 inkomstenbelasting in box 2 wil heffen voor zover de betreffende schulden bij uw vennootschap in totaal meer bedragen dan € 500.000. De woningfinanciering voor uw eigen huis in box 3 bij uw BV telt ook hiervoor mee. U leest hier meer over in mijn blog ‘Dit kunt u doen als geld lenen straks belasting kost’.

Voorbeeld 2:
In Voorbeeld 1 valt de woningfinanciering in box 3 omdat deze geldlening niet voldoet aan de voorwaarden van de eigenwoningschuld in box 1. De daarvoor benodigde minimaal annuïtaire aflossingsverplichting ontbreekt immers al in deze situatie zonder overgangsrecht. U zou ervoor kunnen kiezen om wel aan deze voorwaarden te gaan voldoen.

Mogelijk kunt u de aflossingsvrije geldlening bij uw BV oversluiten  naar een geldlening die deze voorwaarden wel kent. Vanaf het moment dat u voldoet aan de voorwaarden van een eigenwoningschuld volgens de huidige regels, kan de geldlening in beginsel in box 1 komen. Evenals uw eigen huis. Het is daarbij van belang om verschillende aandachtspunten van lenen bij uw BV daarbij op juiste wijze in aanmerking te nemen, zoals de zakelijkheid van de voorwaarden en de hypothecaire zekerheid. Laat u hierover goed informeren door een fiscaal adviseur om een juiste afweging te maken. Voor hypothecaire zekerheid moet u naar de notaris. U kunt de geldlening eventueel ook bij een bank sluiten.

Andere situatie

Stel dat u al op 31 december 2012 een eigenwoningschuld voor uw eigen huis had. Die schuld wordt bestaande eigenwoningschuld genoemd. Dat betekent dat u bijvoorbeeld bij de aankoop van een nieuw eigen huis onder voorwaarden tot maximaal dat bedrag weer een aflossingsvrije geldlening zou kunnen sluiten die als eigenwoningschuld in box 1 wordt aangemerkt. Als u na 31 december 2012 op deze geldlening heeft terugbetaald, dan gaat het om het resterende bedrag. Dat is overgangsrecht bij de huidige eigenwoningregels.

Let op dat er ook andere regels van toepassing kunnen zijn waardoor het bedrag van de eigenwoningschuld in box 1 voor het nieuwe huis lager is. Zo verlaagt de overwaarde op uw vorige eigen huis de nieuwe eigenwoningschuld. U kunt daarnaast ook te maken krijgen met de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Deze gedragscode zegt niets over de fiscale regels, maar bepaalt wel hoeveel u maximaal aflossingsvrij zou kunnen lenen.

Voorbeeld 3:
U koopt in 2019 een nieuw huis voor € 800.000. Uw vorige huis heeft u in 2019 verkocht voor € 600.000. De aflossingsvrije hypotheek op uw vorige huis was op 31 december 2012, en ook daarna, € 400.000. De overwaarde op uw vorige huis is dan € 200.000 (= € 600.000 -/- € 400.000). Uw eigenwoningschuld in box 1 is dan maximaal € 600.000 (= € 800.000 -/- € 200.000). U sluit een geldlening voor € 600.000.

In dit voorbeeld kunt u voor maximaal € 400.000 een aflossingsvrije geldlening aangaan. Deze geldlening behoort tot box 1. De geldlening voor de resterende € 200.000 (= € 600.000 -/- € 400.000) behoort eveneens tot box 1 voor zover deze geldlening een minimaal annuïtaire aflossingsverplichting kent; anders is het een box 3-schuld.

Complexe eigenwoningregels

Zoals u heeft gezien, zijn de huidige fiscale regels voor het eigen huis behoorlijk complex. Daarom evalueert de regering de eigenwoningregeling.

In de Fiscale beleidsagenda 2019 schrijft staatssecretaris Snel van Financiën daarover: “Doel van deze evaluatie is om in kaart te brengen in hoeverre de fiscale eigenwoningregeling, en in het bijzonder de beleidswijzigingen sinds 2001, doeltreffend en doelmatig zijn. In deze evaluatie wordt uitdrukkelijk ook aandacht besteed aan de complexiteit van de eigenwoningregeling. De uitkomsten van de evaluatie van de eigenwoningregeling verwacht ik in het vierde kwartaal van dit jaar op te leveren.”

Deel deze pagina

Artikel geschreven door:

Profiel foto van Peter Pleijsant
Peter Pleijsant Fiscaliteit, vastgoed en bedrijfsoverdracht

Studeerde Fiscaal Recht in Leiden en werkte als belastingadviseur bij Deloitte. Sinds 2006 werkt hij bij ABN AMRO MeesPierson. Peter Pleijsant houdt zich bezig met fiscaliteit, vastgoed en bedrijfsoverdracht.

Vrijblijvend van gedachten wisselen met een specialist?

ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus
Logo of ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus