Heeft u een bestaande woning, vakantiewoning of bedrijfspand op het oog? Dan krijgt u te maken met overdrachtsbelasting. In 2026 betaalt u, afhankelijk van het soort vastgoed en het gebruik ervan, 0%, 2%, 8% of 10,4%. In 2027 verandert er iets belangrijks: het tarief voor woningen waarin u niet zelf gaat wonen, daalt naar 7%. Een slimme keuze van de leveringsdatum kan dus verschil maken. Sommige maatregelen moeten nog door de Eerste en Tweede Kamer worden behandeld en zijn daarom nog niet definitief.
De tarieven in één oogopslag
- 0%: startersvrijstelling, als u aan alle voorwaarden voldoet.
- 2%: voor een woning waarin u zelf langdurig gaat wonen.
- 8%: in 2026 voor een tweede woning, vakantiewoning of verhuurwoning.
- 7%: vanaf 2027 voor een tweede woning, vakantiewoning of verhuurwoning.
- 10,4%: voor bedrijfspanden en andere niet-woningen.
Startersvrijstelling: wanneer betaalt u 0%?
Bent u bij de overdracht van een bestaande woning minimaal 18 en nog geen 35 jaar? Dan kunt u in 2026 mogelijk eenmalig gebruikmaken van de startersvrijstelling. U moet de woning zelf voor langere tijd gaan bewonen en de woning mag maximaal € 555.000 waard zijn. De datum waarop u bij de notaris de leveringsakte tekent, bepaalt uw leeftijd en de geldende woningwaarde.
De naam is enigszins misleidend: het hoeft niet om uw eerste koopwoning te gaan. U mag de vrijstelling alleen niet eerder hebben gebruikt. Koopt u samen? Dan wordt per koper afzonderlijk beoordeeld of aan de voorwaarden is voldaan. Zo kan een koper van 34 jaar vrijstelling krijgen over het eigen aandeel, terwijl een koper van 36 jaar over diens aandeel 2% betaalt.
Let op: de grens geldt voor de volledige woning, inclusief bijvoorbeeld tuin, schuur en garage. Is de woning meer waard dan € 555.000? Dan vervalt de vrijstelling helemaal en betaalt u 2% over uw aandeel in de volledige waarde.
Zelf in de woning wonen? Dan geldt meestal 2%
Gaat u de woning zelf voor langere tijd als hoofdverblijf gebruiken? Dan is het tarief meestal 2%. Voor de overdracht verklaart u bij de notaris dat u er langdurig gaat wonen. Daarvoor levert u vóór de overdracht bij de notaris de ‘Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief (2%)’ in.
Het 2%-tarief geldt bijvoorbeeld voor kopers vanaf 35 jaar en jongere kopers die de startersvrijstelling al eens gebruikten. Ook als de woning boven de vrijstellingsgrens uitkomt, betaalt u 2% zolang u er zelf gaat wonen.
Niet zelf wonen? In 2026 betaalt u 8%
Koopt u een tweede woning, vakantiewoning of woning voor de verhuur? Dan betaalt u in 2026 8%. Dat geldt ook als u een woning koopt voor een studerend kind: u bent immers de koper, maar gaat er niet zelf wonen.
Ook een bv die een woning koopt, valt onder dit tarief. Dat blijft zo wanneer u zelf in de woning van uw bv gaat wonen: juridisch huurt u de woning dan van de bv. Kijk bij zo’n keuze niet alleen naar de overdrachtsbelasting, maar ook naar financiering, inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting en box 3.
Geen woning, maar bijvoorbeeld een bedrijfspand? Het tarief is dan 10,4%
Voor vastgoed dat geen woning is, geldt in 2026 10,4%. Denk aan een kantoor, winkel, bedrijfspand, onbebouwde grond of een losse garagebox.
Bij gemengd vastgoed, zoals een winkel met een bovenwoning, ligt het ingewikkelder. De bestemming en feitelijke kenmerken kunnen per deel van het pand tot een ander tarief leiden.
Wat verandert er in 2027?
Vanaf 1 januari 2027 daalt het aangekondigde tarief voor woningen waarin u niet zelf gaat wonen van 8% naar 7%. Dat is vooral interessant bij een tweede woning, vakantiewoning of verhuurwoning.
Ook de woningwaardegrens voor de startersvrijstelling stijgt in 2027 naar € 615.000. Voldoet u aan de overige voorwaarden en blijft de woningwaarde binnen die grens? Dan kunt u mogelijk van de hogere vrijstelling profiteren.
Slim plannen: wat betekent dit voor u?
Laat vóór definitieve afspraken bepalen of het object fiscaal een woning of niet-woning is. Leg ook vast wie koopt, hoe het vastgoed wordt gebruikt en wanneer de levering plaatsvindt. Voor starters en kopers van een tweede, vakantie- of verhuurwoning kan levering in 2027 voordeliger zijn. Weeg de besparing af tegen koopprijs, financieringskosten, huurinkomsten en uitstelrisico.
Kortom
De overdrachtsbelasting hangt af van soort, gebruik en waarde van het vastgoed. Voor verhuurders en kopers van een tweede of vakantiewoning kan 2027 aantrekkelijker zijn doordat het tarief daalt van 8% naar 7%. Laat uw situatie toetsen door een notaris of fiscalist.
Ook interessant
Heeft u een vraag over dit artikel?
De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.