Uitdagingen voor landgoedeigenaren

Wat doet een rentmeester?

Een rentmeester kan adviseren over het bezit en exploitatie van een landgoed. Op bepaalde gebieden treedt de rentmeester op als eerste adviseur, in andere gevallen als de makelaar tussen verschillende specialisten. Daarnaast kan een rentmeester het beheer uitvoeren, wat verder gaat dan het onderhoud van opstallen, park en tuin. Denk ook aan het oprichten van het landgoed, het regelen van vergunningen, de inrichting van het terrein en het aanvragen van de NSW-status. Deze status brengt fiscale voordelen met zich mee op basis van de Natuurschoonwet 1928.

Enkele andere zaken waar ondersteuning van een rentmeester toegevoegde waarde kan hebben:

• Als een landgoed particulier bezit is, is er een familie om rekening mee te houden. In elke situatie wordt bekeken welke structuur het meest geschikt is.
• Hoe vindt de overdracht naar de volgende generatie plaats?
• Tegenwoordig staan landgoedeigenaren voor de uitdaging om de grond rendabel te maken, aangezien traditionele houtkap nauwelijks nog inkomsten oplevert.

Welke functie heeft het landgoed?

Voor sommige mensen is een landgoed een (monumentale) woning met een omvangrijke tuin (in beginsel 5 hectare of groter). De vrijstelling voor de overdrachtsbelasting vanuit de NSW-status is dan een aantrekkelijk voordeel als verkoop aan de orde is. In andere gevallen gaat het om bezit dat al vele generaties in de familie is, ondersteund met vrijstellingen voor de schenk- en erfbelasting. De zorg voor het landgoed is een familiewaarde geworden. Binnen de agrarische sector worden ondernemingen soms getransformeerd tot landgoederen met een nadruk op natuurherstel. Het primaire doel verschuift hierbij van agrarische productie naar het behouden van de grond door het creëren van een “boerenlandgoed”. De agrarische activiteit wordt dan ondersteunend aan het streven naar behoud en ontwikkeling van het bezit.

Welke structuur past bij uw landgoed?

De functie van het landgoed bepaalt welke structuur geschikt is. Als de hoofdfunctie een woning met omliggend groen betreft, is particulier eigendom doorgaans het meest passend. Bij een landgoed dat al langere tijd familiebezit is, kan het eigenaarschap door vererving over veel personen verspreid zijn, waarbij iedere eigenaar in beginsel gelijke zeggenschap heeft. In zo'n geval past de vorm van een NSW-bv (besloten vennootschap) beter.

Het bestuur van de bv verzorgt het dagelijkse beheer. De waarde van het landgoed wordt vertegenwoordigd door aandelen in de bv, die in handen zijn van familieleden. Jaarlijks vindt er een aandeelhoudersvergadering plaats, die tevens fungeert als familiereünie.

Verder kan een landgoed in eigendom zijn van een stichting die als doel heeft het betreffende landgoed in stand te houden. Als deze stichting voldoet aan de gestelde voorwaarden, kan zij worden aangemerkt als een algemeen nut beogende instelling (ANBI). Dit biedt zowel donateurs als de stichting zelf aantrekkelijke fiscale voordelen. Een wezenlijk onderscheid met een besloten vennootschap (bv) is dat bij een ANBI het vermogen niet langer tot het familiebezit behoort. Hoewel familieleden mogelijk bestuursfuncties bekleden binnen de stichting en/op het landgoed wonen, bevindt de daadwerkelijke waarde zich in de stichting en geldt deze daardoor als publiek vermogen, en niet meer als familiekapitaal.

Hoe onderhoudt u het landgoed?

Veel landgoederen zijn gestart als onderneming, en dienen ook zo beheerd te worden. Eigenaren staan voor de uitdaging om de kosten in balans te houden met de opbrengsten van het landgoed. Die kunnen bestaan uit verhuur van vastgoed, of verpachten van agrarische grond. De traditionele houtkap levert tegenwoordig aanzienlijk minder op dan vroeger.

In de praktijk komt het regelmatig voor dat mensen naast hun landgoed ook spaargeld en beleggingen bij een bank hebben. Wanneer dit vermogen dient als bron van inkomen, wordt er meestal op ingeteerd. Dit komt onder andere door inflatie en box 3-belasting die op het vermogen drukt. De verhuur van vastgoed of het verpachten van grond levert na verrekening van box 3-belasting momenteel doorgaans minder op dan in het verleden.

Een landgoed is idealiter zelfvoorzienend, wat vaak nieuwe initiatieven vereist. Duinrell is een voorbeeld, ooit begonnen als kleine camping om het landgoed te onderhouden. Welke oplossing passend is, verschilt per situatie. Mogelijke opties zijn woningbouw of het verhuren van ruimtes voor vergaderingen en bruiloften, mits dit past bij de familie en financieel haalbaar is. De opdracht: ontwikkel een “landgoedvisie”, als plan voor de exploitatie in de komende jaren.

Overdracht naar de volgende generatie

Een extra aandachtspunt doet zich voor wanneer overdracht aan de volgende generatie aan de orde is. Hierbij kan bijvoorbeeld worden nagegaan of het landgoed binnen de familie blijft, of erfgenamen belang hebben bij het bezit ervan en/of de beleggingsportefeuille die het landgoed financiert voldoende groot blijft na verdeling onder de erfgenamen en na betaling van erfbelasting.

Een familiestatuut kan een rol spelen in dit traject. In familiebedrijven wordt dit vaak toegepast, waarbij het familiebedrijf centraal staat. In deze context betreft het met name de eigendoms- en familieverhoudingen in relatie tot het landgoed. Een rentmeester kan ondersteuning bieden als procesbegeleider.

De fiscale aspecten van een landgoed

De Natuurschoonwet 1928 biedt diverse fiscale voordelen voor eigenaren van landgoederen. Zo is er een korting of vrijstelling van schenk- en erfbelasting mogelijk. Indien het landgoed toegankelijk wordt gesteld voor het publiek, geldt een volledige vrijstelling; anders wordt een korting toegepast van 50% op de bestemmingswaarde. Hierbij is onder andere als voorwaarde gesteld dat het landgoed gedurende 25 jaar in stand en in eigendom blijft. Het verdient aanbeveling zorgvuldig te beoordelen in hoeverre deze faciliteiten in de specifieke situatie toepasbaar zijn. In de praktijk doen zich regelmatig mismatches voor met omliggende regelgeving, zoals de inkomstenbelasting. Deze fricties ontstaan doordat wetgeving op verschillende momenten tot stand is gekomen en onderlinge afstemming met de Natuurschoonwet doorgaans geen prioriteit heeft. Een uitgebreider overzicht van de fiscale voordelen vindt u in ons artikel “De belastingvoordelen van een NSW-landgoed”.

Is er dan nog meer?

Er zijn momenteel diverse relevante ontwikkelingen, zoals een herziening van de Pachtwet, wijzigingen in het Belastingstelsel  en aankomende regelgeving met betrekking tot waterkwaliteit. Waterbeheer krijgt bovendien steeds meer aandacht als gevolg van toenemende weersextremen. Voor vastgoed met monumentenstatus nemen de beschikbare subsidies af terwijl de onderhoudskosten stijgen. In combinatie met familiegerelateerde dynamieken benadrukt dit alles het belang van een rentmeester die een waardevolle bijdrage kan leveren aan het beheer en behoud van landgoederen.

Meer lezen:

Familiestatuut: harmonie in uw familiebedrijf?

De (fiscale) voordelen van wonen in een rijksmonument

Informatie over de Natuurschoonwet 1928 (website Klement Rentmeesters)