Villatax: op weg naar de Hoge Raad

Wat is de villatax?

In Nederland krijgt iemand met een eigen woning als hoofdverblijf te maken met het eigenwoningforfait. Dat is een fictief inkomen, bedoeld om de voordelen die huizenbezitters hebben ten opzichte van huurders te belasten. Met 0,35% over de WOZ-waarde gaat het vaak om een beperkt bedrag.

Maar, vanaf een WOZ-waarde van € 1.350.000 geldt een eigenwoningforfait van 2,35%. Dit staat bekend als de ‘villatax’ of ‘villabelasting’. De gedachte is dat in dit segment het beleggingsaspect een grotere rol gaat spelen. Men wilde deze waarde daarom gelijk belasten aan vermogen in box 3: forfait 2,35% maal 52% belasting is ongeveer gelijk aan 1,2% belastingdruk in box 3. Dit zijn de cijfers uit 2009, toen de villatax werd geïntroduceerd.

In mijn artikel “De belastingheffing over uw eigen woning in 2026” vindt u een nadere toelichting en ook wat rekenvoorbeelden. Daaruit blijkt dat de belastingdruk op een woning in het villasegment flink in de papieren kan lopen.

Kort samengevat voor aan de bar bij de sportclub: “als je het breed laat hangen op de woningmarkt, wordt je flink aangeslagen”.

Wat is de kritiek op de villatax?

Er zijn verschillende redenen waarom de villatax ter discussie wordt gesteld. Ik noem er vier:

• De belastingdruk kan fors oplopen, maar er is geen daadwerkelijk inkomen. Daardoor kan de betaalbaarheid van een woning in het villasegment lastig worden.
• Het aantal woningbezitters dat door de villatax wordt geraakt, is enorm toegenomen. Is 2013 waren dat 14.000 woningbezitters en in 2023 naar verluid al 200.000. Dit komt door een sterke stijging van de woningprijzen. Die heeft inflatie waarmee de villatax-grens is gecorrigeerd, ruim overschreden.
• Verder is de villatax ingevoerd als tijdelijke regeling, maar hij bestaat nog steeds. Ook is het verschil met het basistarief van 0,35% toegenomen.
• Tot slot is het na de uitspraken van de Hoge Raad over box 3 gebruik geworden om bij elk forfait de vraag te stellen: “kan dit wel door de beugel?”. Zekerheid kan alleen worden gegeven door de Hoge Raad, dus dat wordt procederen.

Op twee niveaus kan de villatax ter discussie worden gesteld. Enerzijds op stelselniveau. Dat is de vraag of de regeling past binnen het kader van onder meer het eigendomsrecht. Anderzijds is er de vraag of de belasting in een individuele situatie wel uit het inkomen kan worden betaald. Zo niet, dan is sprake van een ‘individuele en buitensporige zware last’. En dan moet de belastingheffing in die situatie een stap terug doen.

Waarom kan de villatax door de beugel?

Rechtbank Noord-Holland heeft inmiddels geoordeeld over de houdbaarheid van de villatax. De rechtbank meent dat de wetgever een hoger eigenwoningforfait mag hanteren wegens een beleggingsaspect. En de gekozen regeling blijft binnen de beoordelingsmarge die de wetgever heeft. Geen strijd dus op stelselniveau. Omdat het inkomen veel hoger was dat de bijtelling, was in deze situatie ook geen sprake van een buitensporige last. Hof Amsterdam is inmiddels tot dezelfde conclusie gekomen. Het laatste woord zal aan de Hoge Raad zijn.

Kan de wetgever nog wat doen?

Zou de wetgever menen dat het bereik van de villatax wel wat ruim is geworden, dan kan het een idee zijn om de villatax-drempel af te stemmen op de werkelijke prijsontwikkeling van woningen. Dat komt tegemoet aan een deel van de bezwaren tegen de villatax.

Interessant vind ik ook de gedachte van professor Niessen om de villatax te benaderen als een ‘weeldebelasting’. Ofwel, de belastingdruk neemt toe naarmate men meer besteedt op de woningmarkt en (meestal) dus ruimer woont. De regeling steunt dan minder op het beleggingsaspect. Maar het daadwerkelijk kunnen betalen van de belasting kan wel een knelpunt blijven. Dat is een knelpunt bij elke regeling met een fictief inkomen.

Hoe gaat dit verder?

Vooralsnog ziet het er niet goed uit voor de bezwaarmakers tegen de villatax. Maar het laatste woord in aan de Hoge Raad. Valt u zelf onder de villatax en wilt u die ter discussie stellen? De les uit het box 3-dossier is: bezwaarmakers staan sterker dan niet-bezwaarmakers. Er is nog geen massaal bezwaarregeling aan de orde, zoals die wel is gaan gelden bij box 3. Zelf bezwaar maken tegen uw belastingaanslag is dus nodig. Maar vergeet niet om vooraf een kosten-batenanalyse te maken met uw fiscaal adviseur.