Beleggen in verhuurde woningen als pensioen…..verstandig om te doen?

Als we praten over oudedagsvoorzieningen gaat het traditioneel over drie pijlers. De AOW vormt de eerste pijler van het pensioenstelsel. Iedereen die in Nederland woont of werkt, bouwt automatisch AOW op. De tweede pijler is pensioenopbouw via de werkgever. Hierdoor krijgen gepensioneerde werknemers een uitkering boven op de AOW-uitkering. De derde pijler is opbouw via lijfrente. Dit regelt u zelf bij een bank of een verzekeraar Daarmee kunt u fiscaal aantrekkelijk geld opzijzetten.

Beleggen in vastgoed als bron van inkomen voor later

Naast deze drie pijlers, bouwen veel mensen vermogen op in box 3 door te sparen of te beleggen. Met het dalen van de rente op spaargeld steeg het aantal particuliere beleggers op de beurs en nam ook het beleggen in vastgoed een vlucht. Niet alleen dalende rentes, maar ook achterblijvende nieuwbouw, gunstige fiscale regelingen en een toenemende vraag door bevolkingsgroei en steeds meer eenpersoonshuishoudens, hebben sinds 2013 een enorme prijsstijging van woningen tot gevolg gehad. Dit heeft zijn uitwerking op het aantal mensen dat in woningen wil beleggen niet gemist. Deze beleggers werden aangetrokken door het te behalen rendement dat naast de geïndexeerde en dus waardevaste huur, ook kan bestaan uit waardestijging van het pand.

Verhuur van woningen gaat gepaard met risico’s

De ontwikkelingen in de vastgoedmarkt gaan echter snel. Verhuur van woningen is dan ook niet zonder risico’s. Behalve het risico van leegstand en huurders die de huur niet (op tijd) betalen of wietplantages die in verhuurde woningen worden gestart, kunt u denken aan.

• Stijgende financieringsrentes die niet kunnen worden gecompenseerd door hogere huren. Hierdoor daalt het rendement, hetgeen kan leiden tot een prijsdaling van het vastgoed.

• Het risico van een inzakkende markt. Zo is de woningmarkt halverwege 2022 omgeslagen en waren volgens het CBS in februari van 2023 de prijzen van koopwoningen voor het eerst sinds april 2014 lager dan in dezelfde maand een jaar eerder. Ondertussen leeft de huizenmarkt weer op. In 2024 gingen de huizenprijzen met 8,7% omhoog. Van januari tot mei 2025 zijn de huizenprijzen met 6,6% gestegen, vergeleken met 2024. Dit kwam vooral door de lage hypotheekrente, een tekort aan woningen en hogere inkomens. U leest hier meer over in de Woningmarktmonitor 2025 van het Economisch Bureau van ABN AMRO.

• Het risico van veranderende wet- en regelgeving.

Verhuur van woningen en veranderende wet- en regelgeving.

In 2022 is de opkoopbescherming (zelfbewoningsplicht) ingevoerd. Per 1 juli 2024 is ook de Wet betaalbare huur in werking getreden. Daarmee is voor de woningmarkt het (gemoderniseerde) woningwaarderingsstelsel doorgetrokken en is er een nieuw middensegment gecreëerd. Behalve voor huurwoningen in het laagsegment (oude sociale huur) wordt de huurprijs nu ook voor huurwoningen in het middensegment, vastgesteld volgens een puntensysteem. Dit betekent dat voor alle woningen in het middensegment tot en met 186 punten een maximale huurgrens geldt van € 1.184,82. Pas in het hoogsegment is de verhuurder vrij in het bepalen van de huurprijs. Echter, voor deze vrije sector geldt er tot 1 mei 2029 wel een maximum aan de jaarlijkse huurverhoging. Tenslotte geldt sinds 1 juli 2024 de Wet vaste huurcontracten. Uitzonderingen daargelaten, mag een verhuurder nu alleen nog maar huurcontracten voor onbepaalde tijd aanbieden. Als het rendement (de netto huur) te laag is ten opzichte van het geïnvesteerde vermogen, dan kan dat ten koste gaan van de waarde. Immers, met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is het ongewis wanneer de overwaarde in de woning liquide kan worden gemaakt.

Veranderende belastingwetgeving

Dan is er natuurlijk ook nog veranderende belastingwetgeving. Zo is de overdrachtsbelasting vanaf 2021 in twee stappen verhoogd van 2% naar 10,4%. Echter, de grootste veranderingen voor de (vastgoed)belegger in privé vinden nu plaats in box 3 van de inkomstenbelasting. In box 3 wordt belasting geheven over een forfaitair (denkbeeldig) rendement. Door een dalende rente hebben spaarders jarenlang tegen een rente aangekeken die uiteindelijk daalde richting nihil en zelfs negatief werd. Nadat de Hoge Raad had aangegeven dat het forfaitair rendement niet te veel mag afwijken van het werkelijk rendement, paste de wetgever de wet aan. Spaargeld kent nu een eigen (lager) forfaitair rendement. Volgens de Hoge Raad heeft de wetgever het voor de spaarders inmiddels wel goed genoeg opgelost, maar voor de beleggers nog niet. Daarom is er onlangs een wet van kracht geworden waardoor belastingplichtigen nu mogen kiezen voor belastingheffing over hun werkelijk rendement als ze kunnen bewijzen dat dat lager is dan het forfaitair rendement. Op de wet bestaat veel kritiek. Zo mogen onderhoudskosten niet in aftrek worden gebracht, terwijl ongerealiseerde waardestijgingen (papieren winsten) wél tot het inkomen worden gerekend. Vooral vastgoedbeleggers hikken hier tegenaan. Meer hierover leest u in mijn blog ‘Particuliere vastgoedbeleggers in zwaar weer, huurder betaalt de prijs’.

De invoering van de tijdelijke tegenbewijsregeling betekent uitstel van het lang verwachte nieuwe box 3-stelsel. De derving aan belastinginkomsten die hier volgens het kabinet mee gepaard gaat, moet worden goed gemaakt. Het kabinet wil daarom per 2026 het forfaitair rendement verhogen naar 7,78%: zo’n 30% stijging ten opzichte van 2025. Tegenbewijs mag ook in 2026 worden geleverd, maar dat zal de vastgoedbelegger onder de huidige voorwaarden lang niet altijd lukken. De belegger wordt zo vanzelf weer teruggeworpen op heffing over het forfaitair rendement. Meer hierover leest u in mijn blog ‘7,78% forfaitair rendement: de Spaar BV weer van stal halen?’

Veel beleggers kijken daarom uit naar een zo spoedig mogelijke invoering van de Wet werkelijk rendement. Dit wetsvoorstel sluit een stuk beter aan bij de gewenste heffing over het werkelijk rendement. Voor vastgoed wordt dan pas belasting geheven bij realisatie, denk aan verkoop. Desalniettemin zullen veel beleggers nog met weemoed terugdenken aan de tijd dat in box 3, 30% belasting werd geheven over een forfaitair rendement van 4%. Lees ook mijn blog ‘Box 3 in 2028: het wordt niet voor iedere belegger beter’.

Conclusie

De belegger is nu aan zet om te bepalen of het te behalen rendement nog opweegt tegen de risico’s die gepaard gaan met een belegging in vastgoed. Of dat het tijd is meer spreiding aan te brengen in de totale portfolio van beleggingen en oudedagsvoorzieningen.