Overweegt u om in 2024 een woning te schenken aan uw kinderen? Let dan goed op alle fiscale gevolgen. In 2024 geldt bij de schenking van een tweede woning of bedrijfsvastgoed bijvoorbeeld een tarief van 10,4% voor de overdrachtsbelasting. Daarentegen hoeven in veel gevallen jongeren tussen 18 en 35 jaar geen overdrachtsbelasting te betalen bij schenking van een woning waar zij zelf gaan wonen. Daarnaast is er natuurlijk de schenkbelasting om rekening mee te houden. Hierna leest u de aandachtspunten bij verschillende situaties.
Uw eigen woning schenken aan uw kinderen
In het verleden gebeurde het vaak dat ouders hun woning aan hun kinderen schonken, terwijl de ouders in de woning bleven wonen. Toen bestond vaak de vrees dat ouders de waarde van hun woning moesten aanspreken bij een opname in een verzorgingshuis. Een andere reden was om een waardestijging van de woning buiten de heffing van erfbelasting te houden.
In ons artikel: “Is een huis schenken aan de kinderen nog voordelig?” gaan we verder in op dit onderwerp.
Uw vakantiewoning schenken aan uw kinderen
Als u een vakantiewoning in Nederland aan uw kinderen schenkt, moeten zij in beginsel 10,4% overdrachtsbelasting betalen. Naast overdrachtsbelasting moeten uw kinderen ook schenkbelasting betalen over de WOZ-waarde van de woning. Er geldt een samenloopregeling om dubbele heffing van deze belastingen te voorkomen. Verderop treft u een voorbeeld aan.
De overdracht van een woning kan op verschillende manieren plaatsvinden. U kunt schenken, verkopen en de koopsom (deels) kwijtschelden of verkopen tegen een te lage prijs. De fiscale gevolgen van deze manieren kunnen van elkaar verschillen. Het is dus goed om dit op een rij te zetten. Meer hierover leest u in ons artikel “Schenken van een woning en de WOZ-waarde”.
In dit artikel ga ik niet in op de fiscale gevolgen van het schenken van een vakantiewoning in het buitenland. Hierover leest u in ons artikel “Overdragen tweede huis in het buitenland aan kinderen gunstig?”.
Een verhuurde woning schenken aan uw kinderen
Voor de waardering van verhuurde woningen in box 3 gelden specifieke regels. De WOZ-waarde is het uitgangspunt, maar afhankelijk van de huur kan er een afslag op de WOZ-waarde gelden. Dit is de ‘leegwaarderatio’. Ziet u de site van de Belastingdienst voor de actuele percentages.
Deze mogelijk lagere waardering geldt ook voor de schenk- en erfbelasting. Maar er is een uitzondering gemaakt voor verhuur aan familie (‘gelieerde partijen’). Dit is bijvoorbeeld het geval als u de woning die u wilt schenken aan uw kind, verhuurt aan uw kind. Dan moet altijd worden uitgegaan van 100% van de WOZ-waarde.
De woning wordt een eigen woning voor de kinderen
Stel dat de woning die u schenkt voor uw kind een eigen woning wordt (box 1). Voor de overdrachtsbelasting is het uitgangspunt bij een eigen woning een tarief van 2%. Voor jonge kopers (tussen 18 en 35 jaar) kan een eenmalige vrijstelling gelden. De vrijstelling geldt in 2024 voor woningen met een waarde van maximaal € 510.000. Deze regeling hebben we verder uitgewerkt in ons artikel “De overdrachtsbelasting in 2023”.
Samenloopregeling schenkbelasting en overdrachtsbelasting
Bij een schenking van een woning vallen de heffing van schenkbelasting en overdrachtsbelasting samen. Degene die de schenking ontvangt moet zowel schenkbelasting als overdrachtsbelasting betalen. Op deze dubbele heffing is de zogenaamde samenloopregeling van toepassing.
Hierbij komt de te betalen overdrachtsbelasting in aftrek op de te betalen schenkbelasting. Een aandachtspunt is dat de schenkbelasting over de WOZ-waarde van een woning wordt geheven, terwijl overdrachtsbelasting is verschuldigd over de werkelijke waarde van een woning. Alleen de te betalen overdrachtsbelasting over het bedrag waarover ook schenkbelasting is betaald, komt in aftrek.
Voorbeeld samenloopregeling
Stel u schenkt in 2024 uw vakantiewoning met een waarde van € 240.000 aan twee kinderen. Uw kinderen gaan niet wonen in de vakantiewoning. De werkelijke waarde is gelijk aan de WOZ-waarde. In 2024 bedraagt de te betalen overdrachtsbelasting voor elk kind 10,4% van € 120.000 = € 12.480. Hoeveel schenkbelasting moet elk kind betalen?
Waarde schenking € 120.000
Vrijstelling schenkbelasting € 6.633 -/-
Belaste verkrijging € 113.367
Schenkbelasting 10% € 11.336
Te verrekenen overdrachtsbelasting
10,4% van € 113.367 € 11.790 -/-
Te betalen schenkbelasting nihil
In dit voorbeeld kunnen de kinderen de schenkbelasting volledig in mindering brengen op de overdrachtsbelasting. De belastingdruk bestaat in dit geval dus uit de overdrachtsbelasting van € 11.790.
Bij een hogere waarde van de woning kunnen de kinderen terechtkomen in de 20%-schijf van de schenkbelasting. In een dergelijke situatie kunt u denken aan overdracht in twee kalenderjaren. U benut dan twee keer een vrijstelling en 10%-schijf. Het is zaak dat u dit goed afstemt met uw fiscaal adviseur en/of uw notaris.
De persoonlijke situatie van uw kind
Bij het schenken van een woning spelen meerdere regelingen een rol. Dat maakt het al snel ingewikkeld. U ontkomt er niet aan om een adviseur te raadplegen. U kunt dan samen vaststellen hoe de hiervoor genoemde ‘techniek’ in uw situatie uitpakt. Een agenda-onderwerp moet dan ook de vraag zijn hoe de woning precies in de persoonlijke situatie van uw kind past. Als uw kind bijvoorbeeld gehuwd is, kan een uitsluitingsclausule passend zijn.
Ook interessant
Heeft u een vraag over dit artikel?
De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.