Prinsjesdag: gevolgen voor de belegger in vastgoed

1. Verlaging tarief overdrachtsbelasting

Het tarief voor verkrijging van onroerende zaken anders dan een eigen woning, is met ingang van 2023 verhoogd van 8% naar 10,4%. Deze verhoging wordt voor woningen (waar geen sprake is van eigen bewoning) met ingang van 2026 weer teruggedraaid naar 8%. Hiermee wil het kabinet het investeren in huurwoningen stimuleren.   

2. Belastingheffing in box 2 door excessief lenen

Veel vastgoedbeleggers zijn directeur grootaandeelhouder (dga) die geld lenen van hun bv, om in prive een vastgoedportefeuille op te kunnen bouwen. Sinds 2024 wordt het deel van een geldlening dat op 31 december groter is dan € 500.000, bij hen belast in box 2 tegen 24,5% of 31% inkomstenbelasting. Bij de invoering van deze wettelijke maatregel in 2023 was het bedrag waarboven met de fiscus moest worden afgerekend nog € 700.000. Meer hierover leest u in de blog ‘Excessief lenen in 2025’. 

3. Aanpassing box 3 stelsel 

De (vastgoed)belegger in privé valt voor de inkomstenbelasting in de meeste gevallen in box 3. De Hoge Raad oordeelde in juni van 2024 dat de wet (opnieuw) in strijd is met Europees recht. Daarom heeft het kabinet de wet aangepast. Belastingplichtigen mogen nu kiezen tussen belastingheffing over hun werkelijk rendement als dat lager is dan het forfaitair rendement. Daarvoor moeten zij wel zelf tegenbewijs leveren. Voor het berekenen van het werkelijk rendement mogen behalve de betaalde rente, kosten echter niet in aftrek worden gebracht. Voorts moeten ongerealiseerde waardestijgingen tot het inkomen worden gerekend.  

Vanwege de benodigde capaciteit voor de uitvoering van de tegenbewijsregeling, is de ingangsdatum van het wetsvoorstel ‘Wet werkelijk rendement’ uitgesteld naar 2028. De derving aan belastinginkomsten die hier volgens het kabinet mee gepaard gaat, moet worden goedgemaakt. Het kabinet stelt daarom voor om per 2026 het forfaitair rendement te verhogen naar 7,78%: zo’n 30% stijging ten opzichte van 2025. Ook in 2026 mag tegenbewijs worden geleverd, maar dat zal lang niet altijd lukken als kosten niet mogen worden afgetrokken en ongerealiseerde waardestijgingen tot het inkomen moeten worden gerekend. De belegger wordt zo weer teruggeworpen op heffing over het forfaitair rendement. 

Als u over een tweede (of meerdere) woningen beschikt voor eigen gebruik, wordt deze ook meegenomen bij de berekening van het forfaitaire rendement. Als u kiest voor de tegenbewijsregeling wordt bij de berekening van het werkelijk rendement, het voordeel van het eigen gebruik buiten beschouwing gelaten in de jaren tot en met 2025. Vanaf 2026 wordt het voordeel van eigen gebruik wel meegeteld, met als uitgangspunt dan 5,06% van de WOZ-waarde. Ook hier mogen behalve de betaalde rente, kosten niet in mindering worden gebracht. Meer hierover leest u in de blogs ‘Vastgoed in box 3, wat is de stand van zaken?’ en ‘Beleggen in verhuurde woningen als pensioen…..verstandig om te doen?’.  

4. Vervallen samenloopvrijstelling bij aandelentransacties

Overdrachtsbelasting wordt niet alleen geheven vanwege de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken, maar kan ook aan de orde zijn bij een verkrijging van aandelen in een bv die onroerende zaken exploiteert. Soms is een vrijstelling van toepassing, bijvoorbeeld als sprake is van samenloop van heffing van overdrachtsbelasting en btw. Deze vrijstelling maakte het mogelijk om nieuwe onroerende zaken via een aandelentransactie over te dragen, zodanig dat zowel geen btw als overdrachtsbelasting wordt geheven. Om dat te voorkomen, wordt sinds 1 januari 2025 in die situaties gerekend met een overdrachtsbelastingtarief van 4%. Meer hierover leest u in de blog ´Koopt u aandelen in een bv met onroerende zaken? Let op de heffing van overdrachtsbelasting´. De maatregel heeft impact voor vastgoedbeleggers bij transacties met (ver)nieuwbouwvastgoed.  

5. Geen bedrijfsopvolgingsregeling voor verhuurd vastgoed 

De bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) betreft een grote belastingvrijstelling in de successiewet voor ondernemingsvermogen dat overgaat via schenking of vererving. Daarnaast is er een doorschuifregeling in de inkomstenbelasting (DSR). Sinds 1 januari 2024 is aan derden verhuurd vastgoed wettelijk aangemerkt als beleggingsvermogen, zodat deze niet meer voor de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten kwalificeren. Meer hierover u in de blog "Bedrijfsopvolging: wanneer is er sprake van een onderneming?"  

6. Beperking renteaftrek

Veel beleggers financieren hun vastgoed met geleend geld. Als de investering in een bv plaatsvindt, kan de verschuldigde rente als kosten op de winst van de bv in aftrek worden gebracht. Sinds 1 januari 2019 is deze renteaftrek voor bv’s beperkt. Het saldo aan rentelasten en rentebaten is slechts aftrekbaar tot het hoogste bedrag van € 1 miljoen of 20% van de gecorrigeerde winst (de winst verhoogd met afschrijvingen, afwaarderingen en rente). Als er per saldo meer dan € 1 miljoen aan rente wordt betaald, wordt in de praktijk wel gekozen voor het spreiden van de investeringen met bijbehorende financieringen over meerdere bv’s. Zo wordt de aftrekbeperking ontlopen. Het kabinet heeft per 1 januari 2025 de aftreklimiet verhoogd van 20% naar 24,5% van de winst. Het voorstel om voor vastgoed bv’s met aan derden verhuurd vastgoed de drempel van € 1 miljoen te laten vervallen, is niet doorgegaan.  

7. Aanpassing van de splitsingsvrijstelling

Door een bv te splitsen in twee bv’s, kan ondernemingsvermogen (waaronder vastgoed) worden gespreid over die twee bv’s. De zogenaamde splitsingsvrijstelling voorkomt dat de overdrachtsbelasting een belemmering vormt bij de herstructurering. In de praktijk bleek dat er wordt geherstructureerd om daarna de aandelen in de afgesplitste bv met het vastgoed te kunnen verkopen, zonder dat er heffing van overdrachtsbelasting plaatsvindt. Dat zou niet zo zijn als de koper in plaats van de aandelen in de bv, het vastgoed rechtstreeks had gekocht. Het kabinet heeft de vrijstelling zo niet bedoeld en stelt sinds 1 juli 2025 aanvullende voorwaarden om een onbelaste verkoop aan derden via splitsing van een bv tegen te gaan.  

8. Herziening van in aftrek gebrachte btw  

De btw op verbouwingskosten kan niet worden teruggevraagd bij vastgoed dat vrijgesteld van btw wordt verhuurd. Denk aan langdurige verhuur aan particulieren. De betaalde btw kan wel worden teruggekregen als het vastgoed met btw wordt verhuurd. Denk aan de verhuur voor een korte periode in het kader van hotel,- pension- en vakantiebestedingsbedrijven. De beoordeling of recht bestaat op btw-aftrek bij verbouwing vindt alleen plaats in het eerste jaar. Door vastgoed in het eerste jaar met btw te verhuren, kan de over de verbouwingskosten berekende btw in aftrek worden gebracht. Als in de jaren erna het pand alsnog wordt aangewend voor vrijgestelde verhuur, vindt geen herziening plaats van de eerder afgetrokken btw. Het kabinet wil dat de eerder afgetrokken btw op kostbare verbouwingen kan worden herzien als deze een bedrag van € 30.000 te boven gaan. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2026. 

9. Aanpassing van de kavelruilvrijstelling in de overdrachtsbelasting 

Ook voor deze vrijstelling gold volgens het kabinet dat er veel onbedoeld gebruik van wordt gemaakt. Overdrachten van kavels werden ingekleed als kavelruil om een beroep te kunnen doen op de vrijstelling. Sinds 1 januari van dit jaar geldt de kavelruilvrijstelling alleen nog voor de verkrijging van agrarische bedrijfswoningen en opstallen die bedrijfsmatig agrarisch worden gebruikt. Het wetsvoorstel kent wel een voortzettingseis van ten minste10 jaar.  

Een aantal van de hierboven genoemde veranderingen komen terug in het pakket Belastingplan 2026 dat op Prinsjesdag is gepresenteerd. Als vastgoedbelegger is het opletten geblazen. In sommige situaties zullen bakens moeten worden verzet. Neemt u tijdig contact op met uw adviseur en stel de vraag wat u nu moet gaan doen gelet op de verwachte maatregelen.