Prinsjesdag: gevolgen voor de belegger in vastgoed

1. Verhoging tarief overdrachtsbelasting
   Het tarief voor verkrijging van onroerende zaken anders dan een eigen woning, is met ingang van 2023 verhoogd van 8% naar 10,4% (tot en met 2020 was het tarief nog 6%). Meer hierover leest u in de blog ´De overdrachtsbelasting in 2023´.
2. Aanpassing WOZ-waarde en leegwaarderatio
   De vastgoedbelegger in box 3 wordt in 2023 niet alleen geconfronteerd met hogere WOZ-waarden, maar ook met een actualisatie van de zogenaamde leegwaarderatio. Het komt er op neer dat een afslag op de aan te geven WOZ-waarden van verhuurde woningen, in veel gevallen komt te vervallen. Daarnaast heeft de actualisatie van de leegwaarderatio ook gevolgen voor de verschuldigde belasting bij het schenken of vererven van verhuurde woningen. Meer hierover leest in de blog ´Belastingplan 2023 definitief; wat wijzigt er voor u?´.
3. Belastingheffing in box 2 door excessief lenen
   Veel vastgoedbeleggers zijn directeur grootaandeelhouder (dga) die geld lenen van hun bv, om in prive een vastgoedportefeuille op te kunnen bouwen. Met ingang van dit jaar wordt het deel van een geldlening dat op 31 december 2023 groter is dan € 700.000, bij hen belast tegen 26,9% inkomstenbelasting (cijfers; 2023). Meer hierover leest u in de blog ´Wet excessief lenen bij de eigen vennootschap ingangsdatum 1 januari 2023´.
4. Aanpassing box 3 stelsel
   Tot 2023 werd in box 3 belasting geheven over kort gezegd de fictieve (veronderstelde) rendementen behaald op het saldo van bezittingen en schulden. Met ingang van dit jaar is dat anders. Aan bezittingen en schulden worden verschillende fictieve rendements- danwel rentepercentages toegerekend. In de praktijk leidt dat tot een hogere belastingdruk voor de vastgoedbelegger in box 3. Meer over deze en andere aanpassingen in box 3 leest u in de blog ´Belasting betalen in box 3; hoe zit dat?´. Het kabinet heeft het voornemen om vanaf 2027 een nieuw box 3 stelsel te introduceren, waarbij het werkelijke rendement (inkomsten en waardeontwikkeling) zal worden belast. Meer hierover leest u in de blog ´Een nieuw box 3 stelsel’ en ‘Box-3 heffing op basis van het werkelijk behaald rendement: geef uw mening over het wetsvoorstel‘.
5. Vervallen samenloopvrijstelling bij aandelentransacties
   Overdrachtsbelasting wordt niet alleen geheven vanwege de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken, maar kan ook aan de orde zijn bij een verkrijging van aandelen in een bv die onroerende zaken exploiteert. Soms is een vrijstelling van toepassing, bijvoorbeeld als sprake is van samenloop van heffing van overdrachtsbelasting en btw. Deze vrijstelling maakt het mogelijk om nieuwe onroerende zaken via een aandelentransactie over te dragen, zodanig dat zowel geen btw als overdrachtsbelasting wordt geheven. Om dat in de toekomst te voorkomen, heeft het kabinet dit jaar een conceptwetsvoorstel gepubliceerd. Dit wetsvoorstel bevatte in eerste aanleg overkill, maar door in de bedoelde gevallen te rekenen met een ovedrachtsbelastingtarief van 4% in plaats van 10,4%, worden de scherpe kantjes er vanaf gehaald. Meer hierover leest u in de blog ´Koopt u aandelen in een bv met onroerende zaken? Let op de heffing van overdrachtsbelasting´. De maatregel heeft impact voor vastgoedbeleggers bij transacties met (ver)nieuwbouwvastgoed. Het is de bedoeling dat het wetsvoorstel op 1 januari 2025 in werking treedt.
6. Geen bedrijfsopvolgingsregeling voor verhuurd vastgoed
   De bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) betreft een grote belastingvrijstelling in de successiewet voor ondernemingsvermogen dat overgaat via schenking of vererving. Daarnaast is er een doorschuifregeling in de inkomstenbelasting (DSR). Het kabinet wil aan derden verhuurd vastgoed wettelijk aanmerken als beleggingsvermogen, zodat deze niet meer voor de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten kwalificeren. Meer over de voorgestelde wetswijzigingen leest u in de blog ´Voorjaarsnota 2023: bedrijfsopvolgingsregeling wordt versoberd´, de blog ´BOR-vervolgonderzoek: meer concrete informatie over de voorgenomen wijzigingen´ en de blog ‘Verhuurd vastgoed en de BOR in 2024‘. De beoogde ingangsdatum van het wetsvoorstel is 1 januari 2024.
7. Beperking rente-aftrek
   Veel beleggers financieren hun vastgoed met geleend geld. Als de investering in een bv plaatsvindt, kan de verschuldigde rente als kosten op de winst van de bv in aftrek worden gebracht. Sinds 1 januari 2019 is deze rente-aftrek beperkt. Het saldo aan rentelasten en rentebaten is slechts aftrekbaar tot het hoogste bedrag van € 1 miljoen of 20% van de gecorrigeerde winst (de winst verhoogd met afschrijvingen, afwaarderingen en rente). Als er per saldo meer dan € 1 miljoen aan rente wordt betaald, wordt in de praktijk wel gekozen voor het spreiden van de investeringen met bijbehorende financieringen over meerdere bv’s. Zo wordt de aftrekbeperking ontlopen. Voor vastgoed bv’s met aan derden verhuurd vastgoed heeft het kabinet nu het voornemen om de drempel van € 1 miljoen te laten vervallen. Het effect is dat een vastgoed bv de rente boven de 20% van de gecorrigeerde winst, niet meer in aftrek kan brengen. Zeker bij een stijging van de rente zoals we die nu zien, zal voor de vastgoedbelegger een aftrekbeperking al snel aan de orde kunnen zijn. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2025.
8. Aanpassing van de splitsingsvrijstelling
   Door een bv te splitsen in twee bv’s, kan ondernemingsvermogen (waaronder vastgoed) worden gespreid over die twee bv’s. De zogenaamde splitsingsvrijstelling voorkomt dat de overdrachtsbelasting een belemmering vormt bij de herstructurering. In de praktijk blijkt dat er wordt geherstructureerd om daarna de aandelen in de afgesplitste bv met het vastgoed te kunnen verkopen, zonder dat er heffing van overdrachtsbelasting plaatsvindt. Dat zou niet zo zijn als de koper in plaats van de aandelen in de bv, het vastgoed rechtstreeks had gekocht. Het kabinet heeft de vrijstelling zo niet bedoeld en wil aanvullende voorwaarden stellen om een onbelaste verkoop aan derden via splitsing van een bv tegen te gaan. Een mogelijke datum van inwerkingtreding is nog niet bekend.
9. Herziening van in aftrek gebrachte btw
   De btw op verbouwingskosten kan niet worden teruggevraagd bij vastgoed dat vrijgesteld van btw wordt verhuurd. Denk aan langdurige verhuur aan particulieren. De betaalde btw kan wel worden teruggekregen als het vastgoed met btw wordt verhuurd. Denk aan de verhuur voor een korte periode in het kader van hotel,- pension- en vakantiebestedingsbedrijven. De beoordeling of recht bestaat op btw-aftrek bij verbouwing vindt alleen plaats in het eerste jaar. Door vastgoed in het eerste jaar met btw te verhuren, kan de over de verbouwingskosten berekende btw in aftrek worden gebracht. Als in de jaren erna het pand alsnog wordt aangewend voor vrijgestelde verhuur, vindt geen herziening plaats van de eerder afgetrokken btw. Het kabinet heeft in de Voorjaarsnota aangegeven te willen onderzoeken of de wet op dit punt kan worden aangepast en de eerder afgetrokken btw op kostbare verbouwingen kan worden herzien. Er ligt nog geen wetsvoorstel (al is in 2017 al eens een wetsvoorstel op dit punt gepubliceerd) en een ingangsdatum is dan ook nog niet bekend.
10. Vastgoed van box 3 naar box 1 door oprekking van de tbs-regeling
    Veel families gebruiken fondsen voor gemene rekening (fgr) om samen te beleggen. Onder voorwaarden kan een fgr zelfstandig belastingplichtig zijn voor de vennootschapsbelasting (een zogenaamde open fgr). Het kabinet wil het toepassingsbereik van de open fgr inperken. Meer hierover leest u in de blog ´Prinsjesdag 2023: wijziging fiscale regeling familiefonds’. Naast de zelfstandig belastingplichtige fgr kennen we de besloten of niet zelfstandig belastingplichtige fgr. Deze kan ook worden gebruikt om samen te beleggen en in het verlengde daarvan, om vermogen (waaronder vastgoed) over te hevelen naar een volgende generatie. Daarbij komt het voor dat de bv van de ouders ook houdster is van participaties in de fgr. Op 23 mei 2023 heeft de Belastingdienst een standpunt hierover bekend gemaakt. Naar het inzicht van de Belastingdienst gaat het vastgoed dan in zijn geheel (en dus niet voor een evenredig deel) over van box 3 naar box 1. Het gevolg is een andere manier van belastingheffing dan in box 3 (zie punt 4 hierboven). In box 1 wordt het nettorendement (zoals huur na kosten en winst bij verkoop) tegen maximaal 49,5% belast.

Een aantal van de hierboven genoemde veranderingen komen terug in het pakket Belastingplan 2024 dat op Prinsjesdag is gepresenteerd. Het kabinet is dan wel gevallen, maar de coalitie was het over een aantal voorgenomen wijzigingen al eens. Als vastgoedbelegger is het opletten geblazen. In sommige situaties zullen bakens moeten worden verzet. Neemt u tijdig contact op met uw adviseur en stel de vraag wat u nu moet gaan doen gelet op de verwachte maatregelen.