Direct naar content

Op Prinsjesdag heeft de regering nieuwe belastingplannen voor 2021 en de jaren daarna ingediend bij de Tweede Kamer. Een afzonderlijk wetsvoorstel (‘Wet differentiatie overdrachtsbelasting’) gaat over de heffing van overdrachtsbelasting bij de aankoop van bestaand vastgoed. Zoals al werd verwacht, gaat het tarief van deze vastgoedtaks in veel situaties omhoog. Maar voor veel jonge kopers van een eigen huis is straks een eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting beschikbaar. Hieronder ook meer informatie over belangrijke fiscale veranderingen bij vastgoedtransacties en over acties die aspirant-kopers van vastgoed overwegen.

Tweede Kamer akkoord met gewijzigd voorstel; Eerste Kamer nu aan zet

Medio november jl. is een heel ruime meerderheid in de Tweede Kamer akkoord gegaan met bovengenoemd wetsvoorstel over de overdrachtsbelasting. Dat gebeurde nadat het wetsvoorstel op een drietal punten is aangepast (zie hierna). Het wetsvoorstel ligt nu ter behandeling in de Eerste Kamer. Medio december a.s. stemt de Eerste Kamer over deze en andere belastingplannen. Het kabinet-Rutte III heeft, evenals in de Tweede Kamer, geen meerderheid in de Eerste Kamer. Maar met de ruime politieke steun voor dit wetsvoorstel in de Tweede Kamer, zal de regering zich daarover geen al te grote zorgen meer maken.

Aanpassing wetsvoorstel op drietal punten

  • In het wetsvoorstel is onder andere opgenomen dat de ‘startersvrijstelling’ per 1 april 2021 alweer wordt beperkt. Voor de toepassing van deze vrijstelling voor een verkrijging vanaf die datum mag de waarde van de woning niet hoger liggen dan de ‘woningwaardegrens’. Deze grens ligt dan op € 400.000; dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd. Voor de waarde kijkt men naar de gehele woning en de daarbij behorende aanhorigheden en niet naar de waarde van het verkregen deel van de woning. De ‘woningwaardegrens’ is een drempelbedrag. Dat betekent dat bij overschrijding daarvan overdrachtsbelasting is verschuldigd over het gehele bedrag. Deze beperking is op uitdrukkelijk verzoek van PvdA en GroenLinks opgenomen. Inmiddels is er ook kritiek op deze beperking.
  • Aanvankelijk was in het wetsvoorstel opgenomen dat de ‘startersvrijstelling’ zou vervallen per 1 januari 2026. Deze ‘horizonbepaling’ is nu geschrapt. Volgens de indieners van dit amendement (wijzigingsvoorstel) verdienen starters namelijk langer dan vijf jaar een voordeel om een woning te vinden. Er vindt in 2024 wel een evaluatie plaats van deze vrijstelling.
  • In het wetsvoorstel is nu opgenomen dat er een uitzondering komt van de verhoging van het tarief naar 8% voor wooncoöperaties wanneer zij huizen van woningcorporaties overkopen. Volgens de indieners van dit amendement zijn wooncoöperaties als gemeenschappelijke bewoners van een complex namelijk gelijk te stellen aan de individuele koper van een complex. Vanaf 2021 geldt het tarief van 2% onder bepaalde voorwaarden in deze situaties.

Hoger belastingtarief voor vastgoed dat koper zelf niet gebruikt als hoofdverblijf

In 2020 betaalt u voor vastgoed vaak 2% (bij een woning) of 6% (als geen sprake is van een woning) overdrachtsbelasting op het moment van levering bij de notaris. Deze vastgoedtaks wordt meestal berekend over de koopprijs van het pand. Vastgoed dat de koper zelf niet voor langere tijd gaat gebruiken als hoofdverblijf, wordt per 2021 duurder als gevolg van een hoger tarief van de overdrachtsbelasting, afgezien van prijsontwikkelingen bij vastgoed. Volgens de belastingplannen gaan de tarieven van 2% en 6% bij de aankoop van vastgoed in die situaties per 2021 omhoog naar 8%.

Kopers tweede huis, vastgoedbeleggers en ondernemers gaan meer belasting betalen

Het bovenstaande betekent dat ook voor bijvoorbeeld een vakantiewoning het tarief van 8% gaat gelden; dat is nu nog 2%. Hetzelfde geldt voor de woning die u koopt om bijvoorbeeld te gaan verhuren aan uw kind(eren) of aan derden. De overdrachtsbelasting voor bijvoorbeeld een bedrijfspand gaat van 6% naar 8%. Voor kopers van een tweede huis, vastgoedbeleggers en ondernemers is het tarief van de overdrachtsbelasting vanaf 2021 dus steeds 8%. Het gaat overigens alleen om vastgoed in Nederland. Als u vastgoed in een ander land koopt, dan heeft u niet te maken met de Nederlandse overdrachtsbelasting maar met de belastingregels van dat andere land.

Vorig jaar had ons parlement al het tarief van 6% verhoogd naar 7% per 2021 om de klimaatplannen van de regering te betalen. Dat betekent dat als de stijging van dit tarief naar 8% niet zou doorgaan, het tarief van 6% zonder nadere aanpassing omhooggaat naar 7%.

Voor vastgoed dat de koper zelf gaat bewonen als hoofdverblijf, blijft het tarief 2% of is er een vrijstelling

Als u in 2021 of later een woning koopt die (voor langere tijd) uw hoofdverblijf wordt, dan blijft het tarief van de overdrachtsbelasting 2%. Of als u een jonge koper bent, kun u straks eenmalig gebruikmaken van een vrijstelling van overdrachtsbelasting als u aan de voorwaarden voldoet: de woning wordt uw hoofdverblijf en u bent meerderjarig (vaak: minimaal 18 jaar) maar nog geen 35 jaar. Deze vrijstelling wordt ‘startersvrijstelling’ genoemd, maar geldt ook voor anderen dan starters op de woningmarkt, mits zij aan de voorwaarden voldoen.

Niet alle verkrijgers van de woning hoeven aan bovengenoemde voorwaarden voor de toepassing van de vrijstelling van de overdrachtsbelasting te voldoen. Stel dat een jong stel van 32 en 35 jaar in 2021 samen een woning koopt als hun hoofdverblijf. Dan komt de partner van 32 jaar wel in aanmerking voor de toepassing van de vrijstelling voor zijn of haar aandeel in de woning en de partner van 35 jaar niet, vanwege overschrijding van de maximale leeftijdsgrens. Dit betekent overigens niet dat het altijd raadzaam is om hiermee rekening te houden bij de verdeling van de eigendomsrechten van de woning tussen partners.

In het wetsvoorstel is rekening gehouden met onvoorziene gebeurtenissen ná het moment van levering van de woning. Het gaat om situaties waardoor de koper de woning uiteindelijk toch niet als hoofdverblijf gaat gebruiken. Voorbeelden die in de toelichting op het wetsvoorstel zijn genoemd, zijn: het duurzaam verloren gaan van de woning, het overlijden van een verkrijger, echtscheiding van de verkrijgers, het aanvaarden van of het verlies van een baan of emigratie. Als daarvan sprake is, dan behoudt de koper de vrijstelling van overdrachtsbelasting, dan wel het lage tarief van 2%, ondanks dat de koper de woning niet (heeft) gebruikt als hoofdverblijf.

Parkeerplaats

Het tarief van 2% geldt nu ook al als u een bestaande woning koopt. Toch betekent het niet dat er in deze situatie niets gaat veranderen. Stel dat u geen jonge koper bent in de zin van de voorgestelde regels (lees: u bent 35 jaar of ouder) en u een appartementsrecht bezit in een appartementengebouw. U heeft daaronder, in de parkeergarage, een eigen parkeerplaats. Als u later, ná de aankoop van het appartement en de parkeerplaats, bijvoorbeeld nog een tweede parkeerplaats zou willen aankopen (die ook bij het appartement gaat behoren), dan is het tarief van de overdrachtsbelasting daarvoor meestal ook 2%. Per 2021 zal het tarief van de overdrachtsbelasting voor deze afzonderlijke aankoop volgens de plannen niet 2% maar 8% zijn. Het gaat overigens hierbij niet alleen om een parkeerplaats bij de woning, maar ook om andere zaken die bij een woning kunnen (gaan) behoren, zoals een tuin en een schuur.

Welke acties kunnen kopers van vastgoed overwegen?

Vastgoedbeleggers betalen nu vaak 2% of 6% overdrachtsbelasting als ze vastgoed aankopen. Volgens de belastingplannen gaan de tarieven onder andere in deze situaties naar 8%. Met name vastgoedbeleggers zullen hierop willen anticiperen als zij binnenkort vastgoed willen aankopen. Zij zullen bij hun aankopen die belast zijn met overdrachtsbelasting zo veel mogelijk het huidige tarief van 2% of 6% willen veiligstellen.

Hetzelfde geldt voor de kopers van een vakantiewoning in Nederland en ondernemers die een bedrijfspand willen kopen. Opzetjes waarbij bijvoorbeeld een woning tegen 2% wordt afgenomen en in 2021 binnen zes maanden na de vorige levering wordt overgedragen aan bijvoorbeeld een vastgoedbelegger, leveren niet het gewenste voordeel op. Daarin is voorzien in het wetsvoorstel. Vastgoedfiscalisten denken na over de mogelijkheden. Sommige aspirant-kopers overwegen bijvoorbeeld gebruik te maken van de Groninger akte. Laat u vooraf goed adviseren door een deskundige vastgoedspecialist en -fiscalist over wat het meest passend is in uw situatie.

Jonge huizenkopers zullen graag gebruikmaken van de vrijstelling van overdrachtsbelasting. Sommige jonge aspirant-kopers overwegen in 2020 een koopovereenkomst voor een woning te ondertekenen en de levering daarvan bij de notaris uit te stellen tot in 2021. Ook dit is maatwerk en daarom is het ook in deze situatie belangrijk om u vooraf goed te laten adviseren.

Let u er ook op dat bij nieuwbouw sprake kan zijn van een vrijstelling van overdrachtsbelasting, maar bijvoorbeeld ook van een btw-heffing van 21%(!). Ook bij bedrijfsvastgoed kunt u onder andere te maken krijgen met een btw-heffing.

Heeft u een vraag over dit artikel?

De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.