Direct naar content

Wie bestaand vastgoed koopt, moet daarover in principe overdrachtsbelasting betalen. Meestal bij de juridische levering daarvan bij de notaris. Veel kopers krijgen in 2021 te maken met een ander tarief van deze vastgoedtaks dan in 2020.

Voor veel jonge kopers van een eigen huis is sinds 2021 een eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting beschikbaar. Al is de hoogte daarvan per 1 april 2021 beperkt. Vastgoedbeleggers moeten 8% overdrachtsbelasting betalen. Dat tarief geldt ook in een aantal andere situaties. Hieronder leest u meer over een aantal belangrijke veranderingen.

Vastgoed dat koper zelf niet gaat bewonen als hoofdverblijf

In 2020 betaalde u voor bestaand vastgoed vaak 2% (bij een woning) of 6% (bij bijvoorbeeld een bedrijfspand) overdrachtsbelasting. Deze heffing wordt kortweg berekend over de waarde van het vastgoed. Deze waarde is ten minste gelijk aan de koopsom. Kopers van bestaand vastgoed dat zijzelf niet voor langere tijd gaan gebruiken als hoofdverblijf, moeten sinds 2021 8% overdrachtsbelasting betalen. In die zin is vastgoed duurder geworden, nog afgezien van eventuele prijsontwikkelingen van vastgoed.

Het bovenstaande betekent dat ook voor bijvoorbeeld een vakantiewoning het nieuwe tarief van 8% geldt. En ook voor de woning die u koopt om bijvoorbeeld te gaan verhuren aan uw kind(eren) of aan derden. De overdrachtsbelasting voor bijvoorbeeld een bedrijfspand is per 2021 van 6% naar 8% gegaan. Voor kopers van een bestaand tweede huis, voor vastgoedbeleggers en ondernemers is het tarief van de overdrachtsbelasting sinds 2021 dus steeds 8%.

Onder bepaalde voorwaarden kunnen wooncoöperaties gebruikmaken van het tarief van 2% overdrachtsbelasting.

Vastgoed dat de koper wél zelf gaat bewonen als hoofdverblijf

Als u in 2021 een woning koopt die (voor langere tijd) uw hoofdverblijf wordt, dan is het tarief van de overdrachtsbelasting in principe 2%, evenals in 2020. U moet wel bij de notaris verklaren dat het uw hoofdverblijf wordt. Op de pagina ‘Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief (2%)’ van de Belastingdienst leest u daar meer over.

Als u een jonge koper bent, kunt u nu eenmalig gebruikmaken van een vrijstelling van overdrachtsbelasting als u aan de voorwaarden voldoet. De woning moet daarvoor uw hoofdverblijf worden en u bent meerderjarig (vaak: minimaal 18 jaar) maar nog geen 35 jaar. Ook hierbij geldt dat u dat bij de notaris moet verklaren. Op de pagina ‘Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling’ van de Belastingdienst leest u daar meer over. Deze vrijstelling wordt ‘startersvrijstelling’ genoemd, maar geldt ook voor anderen dan starters op de woningmarkt, mits zij aan de voorwaarden voldoen (zie hierna ook onder ‘Beperking vrijstelling per 1 april 2021’).

Overigens hoeven niet alle verkrijgers van de woning aan bovengenoemde voorwaarden voor de toepassing van de vrijstelling van de overdrachtsbelasting te voldoen. Stel dat een jong stel van 32 en 35 jaar in 2021 samen een woning koopt als hun hoofdverblijf. Dan komt de partner van 32 jaar wel (eenmalig) in aanmerking voor de toepassing van de vrijstelling voor zijn of haar aandeel in de woning en de partner van 35 jaar niet, vanwege overschrijding van de maximale leeftijdsgrens. Dit betekent overigens niet dat het altijd raadzaam is om hiermee rekening te houden bij de verdeling van de eigendomsrechten van de woning tussen partners.

Beperking vrijstelling vanaf 1 april 2021
Per 1 april 2021 is bovengenoemde ‘startersvrijstelling’ beperkt. Voor de toepassing van de vrijstelling moet de te verkrijgen woning een waarde hebben die niet hoger ligt dan de ‘woningwaardegrens’. Deze is € 400.000 en wordt naar verwachting jaarlijks geïndexeerd. Voor de waarde wordt gekeken naar de gehele woning en de daarbij behorende aanhorigheden en niet per waarde van het verkregen gedeelte van de woning. Zo valt de verkrijging van de onverdeelde helft van een woning met een waarde van € 500.000 (de verkrijging is dan € 250.000) niet onder de vrijstelling. Bij een verkrijging boven de grens moet de koper overdrachtsbelasting betalen over het gehele bedrag.

Aanvankelijk zou de ‘startersvrijstelling’ vervallen per 1 januari 2026. Deze ‘horizonbepaling’ is uiteindelijk niet meegenomen in de nieuwe wetgeving. Starters verdienen namelijk langer dan 5 jaar een voordeel om een woning te vinden, zo was de gedachte tijdens de parlementaire behandeling. Er vindt in 2024 wel een evaluatie plaats van deze vrijstelling.

Onvoorziene gebeurtenissen
Er is in de nieuwe regelgeving rekening gehouden met onvoorziene gebeurtenissen ná het moment van levering van de woning. Het gaat om situaties waardoor de koper de woning uiteindelijk toch niet als hoofdverblijf gaat gebruiken. Genoemde voorbeelden tijdens de parlementaire behandeling zijn: het duurzaam verloren gaan van de woning, het overlijden van een verkrijger, echtscheiding van de verkrijgers, het aanvaarden van of het verlies van een baan of emigratie. Als daarvan sprake is, dan kan de koper de vrijstelling van overdrachtsbelasting behouden, dan wel het lage tarief van 2%, ondanks dat de koper de woning niet (heeft) gebruikt als hoofdverblijf.

Afzonderlijke (latere) aankopen
Als u bijvoorbeeld een huis mét garage koopt, dan is het tarief van de overdrachtsbelasting voor zowel het huis als de garage in principe 2%. Of dan is de vrijstelling van toepassing op zowel het huis als de garage. Vanzelfsprekend moet u dan wel aan de voorwaarden van het 2%-tarief of aan die van de vrijstelling voldoen. En, heel belangrijk, u moet de garage wel gelijktijdig met het huis verkrijgen. Als u de garage later verkrijgt, dan geldt daarvoor sinds 2021 het tarief van 8% overdrachtsbelasting. Hetzelfde geldt als de latere verkrijging bijvoorbeeld een tuin of een schuur betreft, die eventueel bij uw huis kan gaan behoren. Op de pagina ‘Waarvoor geldt het tarief van 8% overdrachtsbelasting?’ van de Belastingdienst leest u er meer over.

Andere veranderingen

Er zijn meer veranderingen. Daarvan kan onder andere sprake zijn als u eigenaar wordt van vastgoed, binnen 6 maanden nadat de verkoper eigenaar was geworden van dat vastgoed. De hoofdregel is dan kortweg dat voor de heffing van overdrachtsbelasting de waarde van dat vastgoed wordt verminderd met het bedrag waarover de verkoper zelf overdrachtsbelasting of niet verrekenbare btw moest betalen toen deze eigenaar werd. Er is bij de nieuwe tariefstructuur per 2021 rekening gehouden met eventuele opzetjes. Het gaat in ieder geval om situaties waarin de verkoper zelf 2% overdrachtsbelasting heeft betaald en dat de volgende levering binnen 6 maanden plaatsvindt.

Stel dat de koper, binnen 6 maanden na de vorige levering aan de verkoper, zelf 8% overdrachtsbelasting moet betalen. Dan kan de koper niet volstaan met het betalen van 8% over de hogere waarde ten opzichte van de transactie met 2% overdrachtsbelasting. Bij deze volgende transactie wordt namelijk alleen rekening gehouden met de overdrachtsbelasting die de verkoper heeft betaald. Op de pagina ‘U wordt eigenaar van een onroerende zaak’ van de Belastingdienst leest u daar meer over; daar staat het volgende voorbeeld.

Voorbeeld

Jansen koopt een woning voor € 350.000 en betaalt hierover € 7.000 overdrachtsbelasting (2% van € 350.000). Door onvoorziene omstandigheden kan hij maar heel kort in zijn woning wonen. Jansen verkoopt zijn woning binnen 6 maanden aan Pietersen voor € 360.000.

Pietersen geeft geen verklaring af dat hij zélf voor langere tijd in de woning gaat wonen. Hij komt daardoor niet in aanmerking voor de startersvrijstelling of het overdrachtsbelastingtarief van 2%. Pietersen betaalt € 28.800 (8% van € 360.000) min € 7.000 (door Jansen betaald) = € 21.800 overdrachtsbelasting. Tot zover het voorbeeld. Dit bedrag is meer dan € 800 [= 8% van (€ 360.000 min € 350.000).

Startersvrijstelling of 2% overdrachtsbelasting niet altijd van toepassing

Hierboven kwam al aan de orde dat voor de startersvrijstelling en de toepassing van het tarief van 2% overdrachtsbelasting strikte voorwaarden gelden. Denkt u er ook aan dat de startersvrijstelling en het tarief 2% bijvoorbeeld ook niet gelden bij de verkrijging van economische eigendom en bij de verkrijging van aandelen in een vastgoedvennootschap.

En overdrachtsbelasting ziet alleen op vastgoed in Nederland. Als u vastgoed in een ander land koopt, dan heeft u niet te maken met de Nederlandse overdrachtsbelasting maar met de belastingregels van dat andere land. Let u er ook op dat bij nieuwbouw sprake kan zijn van een (andere) vrijstelling van overdrachtsbelasting, maar bijvoorbeeld ook van een btw-heffing van 21%(!). Ook bij bedrijfsvastgoed kunt u onder andere te maken krijgen met een btw-heffing.

Laat u vooraf goed adviseren door een deskundige vastgoedspecialist en vastgoedfiscalist over wat het meest passend is in uw situatie als u vastgoed gaat aankopen.

Heeft u een vraag over dit artikel?

De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.