Beleggen in verhuurde woningen als pensioen…..verstandig om te doen?

Als we praten over oudedagsvoorzieningen gaat het traditioneel over drie pijlers. De AOW vormt de eerste pijler van het pensioenstelsel. Iedereen die in Nederland woont of werkt, bouwt automatisch AOW op. De tweede pijler is pensioenopbouw via de werkgever. Hierdoor krijgen gepensioneerde werknemers een uitkering boven op de AOW-uitkering. De derde pijler is opbouw via lijfrente. Dit regelt u zelf bij een bank of een verzekeraar Daarmee kunt u fiscaal aantrekkelijk geld opzijzetten.

Beleggen in vastgoed als bron van inkomen voor later

Naast deze drie pijlers, bouwen veel mensen vermogen op in box 3 door te sparen of te beleggen. Met het dalen van de rente op spaargeld steeg het aantal particuliere beleggers op de beurs en nam ook het beleggen in vastgoed een vlucht. Dalende rentes, achterblijvende nieuwbouw, gunstige fiscale regelingen en een toenemende vraag door bevolkingsgroei en steeds meer eenpersoonshuishoudens, hebben sinds 2013 een enorme prijsstijging van woningen tot gevolg gehad. Dit heeft zijn uitwerking op het aantal mensen dat in woningen wil beleggen niet gemist. Deze beleggers werden aangetrokken door het te behalen rendement dat naast de geïndexeerde en dus waardevaste huur, ook kan bestaan uit waardestijging van het pand.

Verhuur van woningen gaat gepaard met risico’s

De ontwikkelingen in de vastgoedmarkt gaan echter snel. Verhuur van woningen is dan ook niet zonder risico’s. Behalve het risico van leegstand en huurders die de huur niet (op tijd) betalen of wietplantages die in verhuurde woningen worden gestart, kunt u denken aan.

• Stijgende financieringsrentes die niet kunnen worden gecompenseerd door hogere huren. Hierdoor daalt het rendement, hetgeen kan leiden tot een prijsdaling van het vastgoed.

• Het risico van een inzakkende markt. Zo is de woningmarkt halverwege 2022 omgeslagen en waren volgens het CBS in februari van 2023 de prijzen van koopwoningen voor het eerst sinds april 2014 lager dan in dezelfde maand een jaar eerder. Ondertussen leeft de huizenmarkt weer op en zijn de huizenprijzen weer bijna op recordniveau. U leest hier meer over in de Woningmarktmonitor 2024 van het Economisch Bureau van ABN AMRO.

• Het risico van veranderende wet- en regelgeving. Zo is de overdrachtsbelasting vanaf 2021 in twee stappen verhoogd van 2% naar 10,4%. Voorts is in 2022 de opkoopbescherming (zelfbewoningsplicht) ingevoerd.

Inmiddels is per 1 juli 2024 ook de Wet betaalbare huur in werking getreden. Daarmee is voor de woningmarkt het (gemoderniseerde) woningwaarderingsstelsel doorgetrokken en is er een nieuw middensegment gecreëerd. Behalve voor huurwoningen in het laagsegment (oude sociale huur) wordt de huurprijs nu ook voor huurwoningen in het middensegment, vastgesteld volgens een puntensysteem. Dit betekent dat voor alle woningen in het middensegment tot en met 186 punten een maximale huurgrens geldt van € 1.157,95. Pas in het hoogsegment (oude vrije sector) is de verhuurder vrij in het bepalen van de huurprijs. Echter, voor de vrije sector geldt er tot 1 mei 2029 wel een maximum aan de jaarlijkse huurverhoging. Tenslotte geldt sinds 1 juli de Wet vaste huurcontracten. Uitzonderingen daargelaten, mag een verhuurder nu alleen nog maar huurcontracten voor onbepaalde tijd aanbieden. Als het rendement (de netto huur) te laag is ten opzichte van het geïnvesteerde vermogen, dan kan dat ten koste gaan van de waarde. Immers, met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is het ongewis wanneer de overwaarde in de woning liquide kan worden gemaakt.

Verhuur van woningen en veranderende belastingwetgeving

Dan is er natuurlijk ook nog veranderende belastingwetgeving. De (vastgoed)belegger in privé valt voor de inkomstenbelasting in de meeste gevallen in box 3. Met ingang 2023 werd in deze box uitgegaan van de werkelijke samenstelling van het vermogen, maar (nog steeds) met belastingheffing over het forfaitaire (veronderstelde) rendement. De belegger betaalde daardoor in veel gevallen meer belasting dan voor 2023. De Hoge Raad oordeelde in juni van dit jaar dat de wet (opnieuw) in strijd is met Europees recht. Daarom mag van het werkelijk rendement worden uitgegaan, als dit lager is dan het forfaitair rendement. Belastingplichtigen moeten dit wel zelf aan kunnen tonen. De Hoge Raad heeft daarvoor regels vastgesteld. Zo moeten ook de ongerealiseerde waardeveranderingen van het vastgoed worden meegenomen. De Belastingdienst komt in oktober van dit jaar voor de belastingplichtigen die dit aangaat, met een brief over wat ze moeten doen. Ter ondersteuning daarvan ontwikkelt de Belastingdienst een formulier ‘Opgaaf werkelijk rendement’. Dit vraagt tijd en IT-capaciteit. Het formulier komt daarom naar verwachting pas in de zomer van 2025 beschikbaar.

Ondertussen wordt er gewerkt aan een heel nieuw box 3-stelsel met als beoogde ingangsdatum 1 januari 2027. Zoals het er nu naar uitziet, zal bij vastgoed de waardeontwikkeling bij realisatie (zoals bij verkoop) worden belast. Dit wijkt dus af van de uitspraak van de Hoge Raad. Het is nog niet duidelijk hoe het onlangs aangetreden kabinet-Schoof aankijkt tegen behandeling van vastgoed in box 3. Hopelijk wordt er op Prinsjesdag meer duidelijk.

Conclusie

De belegger is aan zet om te bepalen of het te behalen rendement nog opweegt tegen de risico’s die gepaard gaan met een belegging in vastgoed of dat het tijd is meer spreiding aan te brengen in de totale portfolio van beleggingen en oudedagsvoorzieningen.