Direct naar content

Door dalende spaarrentes is de verhuur van woningen en appartementen populair geworden. Maar beleggen in vastgoed is niet zonder risico’s. Welke gevaren liggen er op de loer en wordt het tijd om de bakens te verzetten?

Als we praten over oudedagsvoorzieningen gaat het traditioneel over drie pijlers. De AOW vormt de eerste pijler van het pensioenstelsel. Het is het basisinkomen van de overheid. Iedereen die in Nederland woont of werkt, bouwt automatisch AOW op. De tweede pijler is pensioenopbouw via de werkgever. Hierdoor krijgen gepensioneerde werknemers een uitkering boven op de AOW-uitkering. De derde pijler regelt u zelf bij een verzekeraar in de vorm van een lijfrente of bij een bank in de vorm van banksparen. Daarmee kunt u fiscaal aantrekkelijk geld opzij zetten.

Beleggen in vastgoed als bron van inkomen voor later

We zien dat veel mensen naast deze drie pijlers geld reserveren voor inkomen voor later, door te sparen of te beleggen. Met het dalen van de rente op spaargeld, is het aantal particuliere beleggers op de beurs gestegen. Daarnaast zal het u niet zijn ontgaan dat de laatste jaren beleggen in vastgoed een vlucht heeft genomen. Met name de verhuur van woningen en appartementen is populair geworden. Deze beleggers worden aangetrokken door het te behalen rendement, dat naast de geïndexeerde en dus waardevaste huur, ook kan bestaan uit een meerwaarde van het pand. Diverse factoren waaronder dalende rentes, achterblijvende nieuwbouw, gunstige fiscale regelingen gecombineerd met een toenemende vraag door bevolkingsgroei en steeds meer eenpersoonshuishoudens, hebben sinds 2013 een enorm prijsstijging van woningen tot gevolg gehad. Dit heeft zijn uitwerking op het aantal mensen dat in vastgoed wil beleggen niet gemist.

Verhuur van woningen gaat gepaard met risico’s

Beleggen in vastgoed is echter niet zonder risico’s. Centrale banken hebben de rente verhoogd om de inflatie het hoofd te kunnen bieden. Hierdoor is de kapitaalmarktrente gestegen met een negatieve invloed op de financieringsrente. Als de hogere rente niet wordt gecompenseerd door hogere huren, daalt het rendement. Dit kan leiden tot een prijsdaling. Behalve het risico van een inzakkende markt is er het risico van wijzigende wet- en regelgeving. Denk aan de plannen van minister De Jonge voor het middensegment van de huurmarkt. Naast de dit jaar ingevoerde opkoopbescherming (zelfbewoningsplicht), zit er een verdere begrenzing van de huurindexatie aan te komen. Voorts wil het kabinet het zogenaamde woningwaarderingsstel doortrekken. Op dit moment vallen alle woningen boven de sociale huurgrens van € 763,47 (cijfer: 2022) in de vrije sector. Het is de bedoeling dat per 1 januari 2024 ook voor nieuwe huurovereenkomsten in het middensegment een maximale huurprijs gaat gelden. De bovengrens is nog niet bekend, maar zal tussen de 187 ( € 1.000) en 232 (€ 1.250 ) punten komen te liggen. Ten slotte wordt onder meer nagedacht over een verbod op de verhuur per 2030 van slecht geïsoleerde woningen met energielabel E, F of G.

Verhuur van woningen en veranderende belastingwetgeving

Dan is er natuurlijk ook nog veranderende belastingwetgeving. Hieronder zetten wij de vijf belangrijkste aangekondigde fiscale wijzigingen die de vastgoedbelegger kunnen raken, op een rij.

  1. Een nieuw box 3-stelsel
    Wie als privépersoon belegt in vastgoed, valt voor de inkomstenbelasting in box 3. In het huidige stelsel wordt niet het werkelijke rendement belast, maar wordt een forfaitair inkomen berekend. Als gevolg van een arrest van de Hoge Raad staat er voor de jaren 2017 tot en met 2022 herstelwetgeving op stapel. Het kabinet zal daarin uitgaan van de werkelijke vermogensmix met een nieuwe forfaitaire berekening. Over deze jaren zal de (vastgoed)belegger evenwel niet meer belasting gaan betalen. Dat wordt anders voor de jaren daarna. In het coalitieakkoord van het kabinet stond al het voornemen om vanaf 2025 een nieuw box 3 stelsel te introduceren, waarbij het werkelijke rendement (inkomsten en waardeontwikkeling) zal worden belast. Ter overbrugging van de periode 2023-2024 zal de hierboven genoemde nieuwe forfaitaire berekening in de wet worden verankerd. Hierdoor kunnen beleggers bij wie het vermogen niet vooral uit spaargeld bestaat, een hogere belastingaanslag voor box 3 krijgen.
  2. Actualisatie ‘leegwaarderatio’
    De belasting in box 3 wordt in beginsel berekend over de WOZ-waarde van een woning. Voor verhuurde woningen waarvoor huurbescherming geldt, wordt de waarde bepaald door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de leegwaarderatio. Het percentage van de leegwaarderatio hangt af van de verhouding van de jaarlijkse huur tot de WOZ-waarde. Het kabinet wil per 2023 de percentages actualiseren. Dit zal voor een groot deel leiden tot een verhoging van de percentages met bijna 30 procentpunten.
  3. Excessief lenen van de eigen B.V.
    Veel vastgoedbeleggers lenen geld van de eigen B.V. om daarmee in box 3 te beleggen in vastgoed. Door het geld te lenen van de B.V. en het niet als dividend uit te laten keren, kan belastingheffing in box 2 worden uitgesteld. Het kabinet wil deze mogelijkheid ontmoedigen en heeft een wetsvoorstel ingediend, waardoor vanaf 1 januari 2023 aandeelhouders die meer dan 700.000 euro lenen van hun eigen B.V., inkomstenbelasting in box 2 gaan betalen over het meerdere van 700.000. Eigenwoningleningen (box 1 leningen) die door de B.V. zijn verstrekt, tellen overigens niet mee voor de berekening van de excessieve leningen.
  4. Veranderingen voor box 2 beleggers
    De hierboven bedoelde inkomstenbelasting in box 2 bedraagt nu 26,9%. Er zijn voornemens om deze belasting vanaf 2024 te verhogen naar 29,5% voor dividenden boven de € 67.000. Beneden die grens wordt het tarief dan verlaagd naar 26%.
    De vastgoedbelegger die in de B.V. belegt, krijgt te maken met deze aanpassing van de belastingheffing in box 2, op het moment dat de B.V. dividend uitkeert. Daarmee is de kous nog niet af, want er ligt ook een voorstel om de winstgrens voor het lage vennootschapsbelastingtarief van 15% te verlagen van € 395.000 naar € 200.000. Daarboven wordt 25,8% belasting geheven.
  5. Verhoging van de overdrachtsbelasting
    Ten slotte heeft het kabinet in de Voorjaarsnota 2022 voorgesteld om het algemene tarief van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2023 te verhogen van 8 naar 10,1%.

Conclusie

De belegger is straks aan zet om te bepalen of het te behalen rendement nog opweegt tegen de risico’s die gepaard gaan met een belegging in vastgoed of dat het tijd is meer spreiding aan te brengen in de totale portfolio van beleggingen en oudedagsvoorzieningen.

Wilt u een keer in gesprek over uw vermogensspreiding dan doen wij dat graag aan de hand van een Vermogensplan.

Heeft u een vraag over dit artikel?

De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.