Tweede huis, veel meer dan een vakantieplek

Het vakantiehuis van Anna Wiltschut* en haar man in het Franse departement Gironde stond na de zomer van 2019 in de stille verkoop. ‘We kwamen er veel te weinig, vooral door werk. Van de ruim twaalf weken schoolvakantie waren we er maar een paar in Frankrijk.’ De pandemie veranderde alles. Wiltschut werkt als executive recruiter en haar man is IT-ondernemer. In de coronaperiode bleken zij goed vanuit huis te kunnen werken. Sindsdien zijn ze veel vaker in hun tweede woning. ‘We plannen onze afspraken zo dat we langer hier kunnen zijn. Onze zoons hebben nieuwe vrienden gemaakt bij een surfspot in de buurt, voordeel van de ligging aan de Atlantische Oceaan. Zij vinden Frankrijk nu een stuk minder saai.’

* vanwege privacy niet haar echte naam.

Hybride wonen

De ervaringen van Wiltschut zijn illustratief voor de veranderingen in de markt die specialisten zien. Europese vastgoedorganisaties als Savills en Knight Frank zagen de interesse in luxere tweede huizen groeien naarmate op afstand werken door de lockdowns normaal werd. Die vrijheid maakt het hebben van een tweede huis populair: huiseigenaren verdelen hun tijd tussen een basis in de stad en een tweede huis in een omgeving met veel natuur. Zo is het veel gemakkelijker om het hele jaar door gebruik te maken van de tweede woning in plaats van slechts een paar weken in het vakantieseizoen. Ook met familie en vrienden. Het vakantiehuis wordt dan een tweede thuis, zoals bij de familie Wiltschut. Hun huis is uit de verkoop en vorig jaar staken ze er geld in om het comfortabeler te maken. ‘We hebben meer zonnepanelen geïnstalleerd en het dak geïsoleerd: prettig nu we hier vaker in het voor- en najaar zijn. Met het overschot dat de zonnepanelen opleveren laden we de elektrische auto.’

Hoge tol

Bij de aankoop van een tweede huis is een strategische aanpak nodig. De voorkeur voor klimaat, het budget en de gezinssamenstelling bepalen welke locatie het beste bevalt op lange termijn. Van de Europese kopers wil 80 procent een woning in een landelijke omgeving, zeker kopers boven de 60 jaar. Van de kopers onder de 40 verkiest 37 procent een landelijke omgeving. De rest is in voor een pied-à-terre in de stad, becijferde Savills. Ook de bereikbaarheid speelt een rol. Door de pandemie en de personeelstekorten op luchthavens neemt de populariteit van locaties die alleen met het vliegtuig te bereiken zijn af. Liever gaan we met de auto naar ons vakantieadres, blijkt uit een ANWB-peiling van het reisgedrag van Nederlanders tijdens de meest recente vakantie. Bedenk wel dat u in diverse vakantielanden soms forse tol betaalt voor wegen, bruggen en veerboten.

Snelle wifi

De keuze voor een woning is persoonlijk, toch vertonen de wensenlijstjes van Europese kopers opvallende overeenkomsten. Zij willen in toenemende mate dat de woning geschikt is voor intensief gebruik, met minimaal hetzelfde comfort als de woning thuis. Ook zijn ze eensgezind over de belangrijkste randvoorwaarde voor aankoop: een goede internetverbinding. Niet alleen vanwege gamende tieners, ook ouders willen snel internet. Brochures van luxevastgoedprojecten aan de Spaanse Costa del Sol prijzen de voordelen van de glasvezelinfrastructuur net zo enthousiast aan als de infinitypool.

Hittegolven

Als bestemming voor een tweede huis blijft Zuid-Europa favoriet: goed te bereizen en een prima klimaat. Maar behalve bekende bestemmingen als Spanje en Frankrijk trekken ook gebieden als Zuid-Zweden en Kroatië meer Nederlandse kopers, al is het nog beperkt. Voordeel van een tweede huis in het zuidelijke deel van Europa is de aangename temperatuur vanaf het vroege voorjaar tot ver in de herfst. Toch heeft dit ook een keerzijde. Weeg bij uw locatiekeuze ook klimaatverandering mee. In Spanje, Frankrijk en Italië doen zich steeds vaker weersextremen voor, zoals ondraaglijke hittegolven. En niet alleen in de zomer: vorig jaar kampte Spanje in de meivakantie dagenlang met temperaturen van boven de 35 graden.

Droogte en overstromingen

Het klimaat is om meer redenen een belangrijke factor. Overstromingen, aardverschuivingen en droogte komen steeds vaker voor. Bekijk voor u een woning koopt de onlinekaarten met gebieden die een verhoogd risico hebben op bijvoorbeeld een rivier die buiten zijn oevers treedt of bosbranden. Dat voorkomt niet alleen overlast en schade, maar is ook van invloed op de verzekering. Woningen in een zone met veel aardschokken of in het stroomgebied van een rivier kunnen vaak niet worden verzekerd. Bestudeer daarnaast ook het bestemmingsplan. Om aan de afspraken in het klimaatakkoord te voldoen, verrijzen overal in Europa windmolen- en zonneparken. Niet alle makelaars vertellen het u als er dergelijke plannen bestaan.

Energiekosten

In de peiling van Savills zegt ruim een kwart van de huiseigenaren meer tijd in de vakantiewoning door te brengen. Dan is een gunstig energieverbruik wel zo prettig. Hebt u een woning op het oog, kijk dan hoe die gekoeld en verwarmd wordt, want dat is sinds de energiecrisis van grote invloed op de vaste kosten. Zeker als u er ook buiten het seizoen wilt verblijven. Eigenaren van tweede huizen in Frankrijk delen op diverse fora tips om woningen te isoleren, maar ook hun zorgen over de explosief gestegen kosten van gas en haardhout. Een klant van de bank besloot recent om af te zien van de aankoop van een vakantiewoning in het Zweedse Småland. Het bleek dat in de wintermaanden de cv zachtjes aan moest blijven om bevriezing van de leidingen te voorkomen. Of hij moest een jordvärme installeren, de Zweedse variant op de warmtepomp. Een flinke investering, bovendien adviseerden vakmensen om regelmatig te controleren of de installatie naar behoren werkte. Dat vond de koper te veel gedoe, hij blijft voorlopig huren.

Regionale en lokale regels

Kopers in spe doen er goed aan zich te verdiepen in de regionale en lokale regels voor huiseigenaren. Die bepalen wat er wel en niet mag met de woning en welke belastingen van toepassing zijn. Dat is bij de aankoop van belang, maar ook als u in de toekomst wilt verhuren of verkopen. Zo is het in Zwitserland toegestaan om een tweede huis te verhuren aan toeristen, maar niet aan Zwitsers. Dit om speculatie op de woningmarkt te voorkomen. En steeds meer Duitse gemeenten heffen Zweitwohnungsteuer, een extra belasting voor eigenaren van een tweede woning die deze niet verhuren. Informeer bij de gemeente naar (nieuw) beleid rond vakantiehuizen en raadpleeg lokale kranten online om te zien of men de toestroom van tweedehuisbezitters wil tegengaan met een financiële drempel. In de populaire Britse vakantieregio’s Cornwall en North Yorkshire is het mogelijk eigenaren die niet permanent in een woning verblijven hogere gemeentebelastingen op te leggen. Let op, want zo’n verhoging kan oplopen tot wel 100 procent.

Financiering droomhuis

Hebt u uw droomhuis eenmaal gevonden, dan is het zaak de aankoop en financiering goed voor te bereiden. ABN AMRO MeesPierson biedt online informatiekaarten over de fiscale aspecten van een tweede woning in Spanje, Frankrijk en Italië. Schakel lokale adviseurs in, want het koopproces verschilt per land. Naast de makelaar en notaris zijn er in andere landen vaak ook adviseurs als een advocaat bij de koop betrokken, en die moet u als koper betalen. Anders dan in Nederland is de koop in Zweden pas definitief als de verkoper het officiële koopcontract heeft getekend. Zelfs als de aanbetaling van 10 procent al is overgeboekt kan de verkoper het huis nog aan een ander gunnen.

Hoge vrijstellingen

Bezit van onroerend goed betekent in principe belastingheffing ter plaatse, zoals onroerendezaakbelasting. Verhuurt de huiseigenaar de vakantiewoning, dan heft het land inkomstenbelasting over de huur. Sterker nog: in Spanje en Italië betaalt u jaarlijks inkomstenbelasting over een fictief huurinkomen voor zover u de woning niet verhuurt. Sommige landen heffen ook nog apart vermogensbelasting, zoals Frankrijk en Spanje. René Bruel, expert Vermogensplanning, neemt een deel van de zorgen weg. ‘De eigenaar van een vakantiehuis in Frankrijk betaalt pas vermogensbelasting als de waarde boven de drempel van €1.300.000 aan vermogen per huishouden uitkomt. In Spanje is er een vrijstelling van €700.000 per persoon. En in sommige Spaanse regio’s betaalt men helemaal geen vermogensbelasting.’

Spaargeld of hypotheek

Veel kopers van een tweede huis gebruiken voor de aankoop spaargeld, zegt Bruel. ‘Zit het vermogen vast in beleggingen of onroerend goed, dan kan een hypotheek een alternatief zijn.’ Welke keuze het meest interessant is, hangt van verschillende factoren af. ‘Een vuistregel is: hoe hoger het rendement op uw vermogen, hoe eerder het aantrekkelijk is om de aankoop te financieren met een lening. Het kost dan netto meer om het vermogen in een tweede huis te investeren. Is het rendement op de beleggingen laag, dan is de inzet van eigen middelen al snel aantrekkelijker dan lenen.’

Wie wil lenen kan dat soms regelen op basis van de overwaarde in de eigen woning in Nederland of onderpand van een effectenportefeuille. Voor een hypotheek met uw buitenlandse woning als onderpand, bent u in principe aangewezen op banken in het betreffende land. De hypotheekrente, de looptijd van de hypotheek en de kosten die de geldverstrekker rekent, kunnen aanzienlijk verschillen van de Nederlandse aanbieders. En wat de hypotheekrenteaftrek betreft: die geldt niet voor een tweede woning, niet in Nederland en niet in het buitenland.