Prinsjesdag: gevolgen voor de belegger in vastgoed

1) Verlaging tarief overdrachtsbelasting

Het kabinet stelt voor het overdrachtsbelastingtarief voor woningen die de koper niet zelf als hoofdverblijf gebruikt, per 1 januari 2027 te verlagen van 8% naar 7%.

Hiermee wil het kabinet het investeren in huurwoningen stimuleren. Dit kan duizenden euro's verschil maken bij de aankoop van een woningportefeuille. Voor beleggers relevant omdat de verlaging direct doorwerkt in de initiële investering. Bij een aankoopprijs van € 500.000 betekent een daling van 8% naar 7% een besparing van € 5.000 aan overdrachtsbelasting. Let op: dat verbetert de aanvangsinvestering, maar niet automatisch het jaarlijkse netto rendement.

Meer over overdrachtsbelasting leest u in de blog ‘Overdrachtsbelasting in 2026’.

2) Meer dan € 500.000 lenen van de eigen bv

Veel vastgoedbeleggers zijn directeur-grootaandeelhouder (dga) die geld lenen van hun bv, om in privé een vastgoedportefeuille op te kunnen bouwen. Heeft u samen met uw fiscale partner op 31 december meer dan € 500.000 aan relevante schulden bij uw eigen bv? Dan kan het meerdere worden belast als een fictief voordeel in box 2. Over dat voordeel betaalt u inkomstenbelasting tegen het toepasselijke box 2-tarief (24,5% of 31%). Voor onder meer bepaalde eigenwoningschulden gelden bijzondere regels. Laat daarom beoordelen welke schulden voor de grens meetellen. Wie vastgoed privé financiert met geld uit de bv, moet tijdig beoordelen of de financieringsstructuur nog fiscaal passend is.

Meer hierover leest u in de blog ‘Excessief lenen in 2026’.

3) Aanpassing box 3-stelsel

Box 3 blijft voor veel vastgoedbeleggers een bron van onzekerheid. Vastgoed dat wordt verhuurd en waarbij de activiteiten niet uitstijgen boven normaal vermogensbeheer, valt doorgaans in deze box. In 2026 bedraagt het belastingtarief 36%. Daarbij wordt in beginsel uitgegaan van een forfaitair rendement van 6%, terwijl alleen rente tegen een forfaitair percentage van 2,7% (voorlopig cijfer) aftrekbaar is. Voor 2027 zijn de percentages nog niet bekend.

Wie een lager werkelijk rendement behaalt dan het forfaitaire rendement, kan onder voorwaarden gebruikmaken van de tegenbewijsregeling. In de praktijk blijkt dat echter lang niet altijd een uitweg. Onderhoudskosten tellen bijvoorbeeld niet mee, terwijl ongerealiseerde waardeveranderingen van vastgoed wel onderdeel kunnen zijn van het rendement. Daardoor komen veel vastgoedbeleggers uiteindelijk toch weer uit bij belastingheffing op basis van het forfaitaire rendement.

Ook eigen gebruik van vastgoed gaat een grotere rol spelen. Voor tweede woningen wordt vanaf 2026 bij toepassing van de tegenbewijsregeling een voordeel wegens eigen gebruik meegerekend. Als uitgangspunt geldt 5,06% van de WOZ-waarde. Vergelijkbare regels gelden ook voor leegstaande kantoren, winkelpanden en andere onroerende zaken waarvoor geen huurinkomsten worden ontvangen. Voor vastgoedbeleggers is dit relevant omdat het fiscale rendement aanzienlijk kan afwijken van het werkelijke rendement. Dat verschil kan een merkbare invloed hebben op het netto resultaat van een vastgoedportefeuille.

Tegelijkertijd blijft onduidelijk hoe het toekomstige box 3-stelsel eruit gaat zien. De tegenbewijsregeling is bedoeld als tijdelijke oplossing op weg naar belastingheffing op basis van werkelijk rendement. Het kabinet wil die overgang nog steeds maken, maar de politieke discussie over de vormgeving en financiering van het nieuwe stelsel is nog niet afgerond. Het kabinet wil nu de komende tijd verder praten om tot een oplossing te komen. Met Prinsjesdag is duidelijk geworden dat het kabinet de financiële dekking en verdere uitwerking worden betrokken bij de eerstvolgende begrotingsbesluitvorming. Dat is waarschijnlijk de Voorjaarsnota 2027.

Meer hierover leest u in de blogs ‘Uw vakantiewoning en fictief inkomen in de tegenbewijsregeling en vanaf 2028’, ‘Particuliere beleggers blijven zich terugtrekken, huurder blijft achter’, en ‘Beleggen in verhuurde woningen als pensioen…..verstandig om te doen?’.

4) Vervallen samenloopvrijstelling bij aandelentransacties

Overdrachtsbelasting wordt niet alleen geheven vanwege de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken, maar kan ook aan de orde zijn bij een verkrijging van aandelen in een bv die onroerende zaken exploiteert. Soms is een vrijstelling van toepassing, bijvoorbeeld als sprake is van samenloop van heffing van overdrachtsbelasting en btw. Deze vrijstelling maakte het mogelijk om nieuwe onroerende zaken via een aandelentransactie over te dragen, zodat er geen overdrachtsbelasting én geen btw wordt geheven. Om dat te voorkomen, wordt sinds 1 januari 2025 in die specifieke situaties gerekend met een overdrachtsbelastingtarief van 4%. De maatregel heeft impact voor vastgoedbeleggers bij transacties met (ver)nieuwbouwvastgoed. Voor beleggers relevant omdat de fiscale behandeling van vastgoedtransacties via een bv aanzienlijk kan veranderen. Dat kan direct invloed hebben op het rendement bij aan- en verkoop.

Meer hierover leest u in de blog ´Koopt u aandelen in een bv met onroerende zaken? Let op de heffing van overdrachtsbelasting!´.

5) Geen bedrijfsopvolgingsregeling voor verhuurd vastgoed

De bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) betreft een grote belastingvrijstelling in de successiewet voor ondernemingsvermogen dat overgaat via schenking of vererving. Er geldt daarnaast een regeling in de inkomstenbelasting waarmee belastingheffing kan worden uitgesteld, de zogenoemde doorschuifregeling (DSR). Sinds 1 januari 2024 is aan derden verhuurd vastgoed wettelijk aangemerkt als beleggingsvermogen, zodat dit vastgoed in beginsel niet meer voor de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten kwalificeert. Wie verhuurd vastgoed ziet als familievermogen, doet er daarom goed aan tijdig na te denken over schenking, vererving en de fiscale gevolgen daarvan. Wat vroeger vanzelfsprekend leek, is dat fiscaal niet meer altijd.

Meer hierover leest u in de blog ’Bedrijfsopvolging: wanneer is er sprake van een onderneming?’

6) Beperking renteaftrek

Veel beleggers financieren hun vastgoed met geleend geld. Investeert u via een bv? Dan mag u rente slechts beperkt aftrekken van de winst. Het saldo aan rentelasten en rentebaten is slechts aftrekbaar tot het hoogste bedrag van € 1 miljoen of sinds 1 januari 2025: 24,5% van de gecorrigeerde winst (de winst verhoogd met afschrijvingen, afwaarderingen en rente). De toepassing kan ingewikkeld zijn als vastgoed en financieringen over meerdere vennootschappen zijn verdeeld. Dit kan het rendement beïnvloeden, vooral voor beleggers die sterk met vreemd vermogen financieren. Laat de financierings- en concernstructuur daarom vooraf beoordelen.

7) Aanpassing van de splitsingsvrijstelling

Door een bv te splitsen in twee bv’s, kan ondernemingsvermogen (waaronder vastgoed) worden gespreid over die twee bv’s. De zogenoemde splitsingsvrijstelling voorkomt dat de overdrachtsbelasting een belemmering vormt bij de herstructurering. In de praktijk bleek dat er wordt geherstructureerd om daarna de aandelen in de afgesplitste bv met het vastgoed te kunnen verkopen, zonder dat er heffing van overdrachtsbelasting plaatsvindt. Dat zou niet zo zijn als de koper in plaats van de aandelen in de bv, het vastgoed rechtstreeks had gekocht. Het kabinet heeft de vrijstelling zo niet bedoeld en stelt sinds 1 juli 2025 aanvullende voorwaarden om een onbelaste verkoop aan derden via splitsing van een bv tegen te gaan.  Let op: herstructureren blijft mogelijk, maar de fiscale speelruimte is kleiner geworden. Tijdige planning wordt daardoor belangrijker.

8) Herziening van in aftrek gebrachte btw

De btw op verbouwingskosten kan niet worden teruggevraagd bij vastgoed dat vrijgesteld van btw wordt verhuurd. Denk aan langdurige verhuur aan particulieren. De betaalde btw kan wel worden teruggekregen als het vastgoed met btw wordt verhuurd. Denk aan de verhuur voor een korte periode in het kader van hotel-, pension- en vakantiebestedingsbedrijven. De beoordeling of recht bestaat op btw-aftrek bij verbouwing vindt alleen plaats in het eerste jaar. Door vastgoed in het eerste jaar met btw te verhuren, kan de over de verbouwingskosten berekende btw in aftrek worden gebracht. Als in de jaren erna het pand alsnog wordt aangewend voor vrijgestelde verhuur, vindt in principe geen herziening plaats van de eerder afgetrokken btw. Sinds 1 januari 2026 kan de afgetrokken btw op bepaalde investeringsdiensten aan onroerende zaken worden herzien als de vergoeding voor de dienst € 30.000 of meer bedraagt, exclusief btw. Let op: een eerder genoten btw-voordeel kan jaren later alsnog deels moeten worden terugbetaald. Dat risico wordt door beleggers nog weleens onderschat.

9) Aanpassing van de kavelruilvrijstelling

Sinds 1 januari 2025 geldt de kavelruilvrijstelling alleen nog voor de verkrijging van agrarische bedrijfswoningen en opstallen die bedrijfsmatig agrarisch worden gebruikt. Er gelden aanvullende voorwaarden, waaronder een voortzettingseis van ten minste tien jaar.

Conclusie

Samen laten deze maatregelen zien dat vastgoedbeleggen niet alleen draait om huurinkomsten en waardestijging. De fiscale structuur, financiering en timing van aan- of verkoop zijn minstens zo belangrijk. Wat op het eerste gezicht een technische wetswijziging lijkt, kan duizenden euro's verschil maken voor het netto rendement. Bespreek met uw fiscalist of vermogensplanner wat deze ontwikkelingen betekenen voor uw vastgoedportefeuille.

Wilt u weten wat deze ontwikkelingen betekenen voor uw vastgoedportefeuille? Maak dan een afspraak voor een vermogensplanning. Samen brengen we uw situatie in kaart en bespreken we welke keuzes passen bij uw vermogen, gewenst rendement, en risicobereidheid. U leest hier meer over onze dienstverlening.