Het komt regelmatig voor dat bezitters van een vakantiehuis in het buitenland spelen met de gedachte om dit bij leven al aan de volgende generatie over te dragen. Dat kan zijn omdat ze er zelf steeds minder gebruik van maken en opzien tegen het onderhoud en de zorg die hun tweede huis in het buitenland met zich meebrengt. Maar vaak speelt mee dat men denkt dat overdracht bij leven fiscaal voordelig is en gunstiger uitpakt dan wanneer kinderen het vakantiehuis erven. Dat is een misvatting. Overdracht bij leven kan zelfs meer belasting kosten.
Verschillende manieren om uw vakantiehuis over te dragen
Als u bij leven uw vakantiehuis al wilt overdragen aan uw kinderen, zijn er meerdere manieren om dat te doen. U kunt het huis verkopen of (een gedeelte daarvan) schenken. U kunt er ook voor kiezen om het huis over te dragen, waarbij de kinderen de koopsom in eerste instantie aan u schuldig blijven. In plaats van een relatief groot bedrag ineens te schenken, kunt u dan de schenking in kleinere bedragen opknippen door de schulden die de kinderen aan u hebben in een aantal jaarlijkse termijnen kwijt te schelden. De fiscale gevolgen van beide manieren verschillen.
Schenkbelasting
Wanneer u als inwoner van Nederland een schenking doet, betalen uw kinderen daarover in Nederland schenkbelasting. Althans, voor zover de waarde van de schenking hoger is dan de geldende vrijstelling. In 2025 geldt voor kinderen een vrijstelling van € 6.713 per kalenderjaar. Over de eerste € 154.197 boven de vrijstelling bedraagt het tarief 10% en 20% over al het meerdere. Bij verkoop van de buitenlandse woning gevolgd door kwijtschelding van de koopsom in termijnen, heft Nederland in principe schenkbelasting. Als u het huis als zodanig schenkt, zal vaak ook het land waar het huis ligt schenkbelasting heffen.
Tarieven en vrijstellingen verschillen per land. En kunnen zelfs binnen hetzelfde land nog flink verschillen, zoals in Spanje. Bij schenking van een huis ineens aan kinderen, hangt het af van de totale waarde van het huis en het aantal kinderen dat meedeelt hoe hoog de buitenlandse schenkbelasting uitvalt en of de verschuldigde buitenlandse belasting volledig kan worden verrekend met de Nederlandse schenkbelasting.
Overdrachtsbelasting
Ingeval van schenking van het huis als zodanig, zal meestal geen overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Maar bij verkoop van het huis, gevolgd door latere kwijtschelding van de koopsom in termijnen wél.
In Frankrijk bedraagt de overdrachtsbelasting in de meeste gevallen circa 6%.
In Spanje varieert de overdrachtsbelasting per regio en kan de marginale belastingdruk (over de laatste euro’s) oplopen tot 11%.
In Italië betaalt u bij aankoop van een vakantiewoning 9% overdrachtsbelasting over de kadastrale waarde. Bij verkrijging door schenking of vererving betaalt men in Italië 2% hypotheekbelasting en 1% kadasterbelasting.
Inkomstenbelasting over meerwaarde
Sommige landen heffen een bijzondere vorm van inkomstenbelasting als een tweede huis met winst wordt verkocht.
In Spanje geldt een vast tarief van 19% over de gerealiseerde meerwaarde in uw tweede huis. In Spanje is deze belasting ook verschuldigd wanneer u het huis schenkt en de waarde hoger is dan de waarde waarvoor u het huis zelf hebt verworven.
Een schenking van de woning wordt beschouwd als een belaste vervreemding voor de vermogenswinstbelasting. Bij schenking moet meerwaardebelasting worden betaald.
Frankrijk kent meerwaardebelasting bij verkoop van onroerend goed, de taxe sur la plus-value. De berekening daarvan is zeer complex. Het belastingtarief bedraagt 19%, maar als de winst meer dan € 50.000 is, wordt 2% tot 6% extra belasting geheven. Naast inkomstenbelasting heft Frankrijk ook nog sociale premies van 7,5% voor personen die aantonen dat ze in een andere EU-lidstaat sociaal verzekerd zijn. De winst waarover de belasting en sociale premies worden geheven daalt naarmate u de Franse woning langer in bezit hebt gehad.
In tegenstelling tot Spanje heft Frankrijk geen taxe sur la plus-value wanneer u de woning als zodanig schenkt.
Verkoopt u uw Italiaanse vakantiewoning binnen 5 jaar met winst, dan betaalt u 26% inkomstenbelasting over de verkoopwinst. Na vijf jaar bezit is geen vermogenswinstbelasting verschuldigd, ongeacht de winst.
Bij schenking of vererving is geen vermogenswinstbelasting verschuldigd. De verkrijger start met een nieuwe bezitstermijn en de aangepaste kadastrale waarde geldt als nieuwe verkrijgingsprijs.
Overdracht via vererving
Zoals al opgemerkt, denken veel mensen dat vererving van een tweede huis in het buitenland ongunstige fiscale gevolgen heeft. Het tegenovergestelde is vaak het geval. De vererving van een tweede huis is doorgaans vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
Ook vindt meestal geen heffing plaats over de aanwezige meerwaarde in het huis. In Spanje, Frankrijk en Italië beginnen de kinderen weer met een schone lei. Dat wil zeggen, voor hen geldt als verwervingsprijs de waarde op moment van vererving. Als zij kort daarna de woning verkopen, realiseren zij zelf geen belaste meerwaarde.
Voor zover kinderen in het buitenland erfbelasting moeten betalen over de vakantiewoning die zij van u erven, kunnen zij die belasting in de meeste gevallen verrekenen met de erfbelasting die zij in Nederland verschuldigd zijn. Kortom, het kost niet meer belasting dan de vererving van ander vermogen.
Tot slot
Anders dan veel mensen denken verloopt de overgang door vererving van een tweede huis in het buitenland in fiscaal opzicht vaak juist heel soepel. Terwijl overdracht tijdens leven in bepaalde gevallen ongewenste fiscale gevolgen met zich meebrengt.
Graag verwijs ik naar de artikelen:
Een tweede huis in Spanje (deel 1) - Financial Focus
Een tweede huis in Frankrijk (deel 1) - Financial Focus
Een tweede huis in Italië (deel 1) - Financial Focus
Ook interessant
Heeft u een vraag over dit artikel?
De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.