Direct naar content
3 min. leestijd

Wanneer u naar het buitenland verhuist, beschouwt de Nederlandse belastingdienst u vanaf dat moment in principe als buitenlandse belastingplichtige. Bezit u als niet-inwoner in Nederland gelegen onroerend goed, dan moet u daar in veel gevallen in box 3 belasting over betalen. Maar uw voormalige eigen woning in Nederland en de hiermee samenhangende financieringsschuld kunnen onder voorwaarden in box 1 blijven. Hoe zit dat?

Eigenwoningregeling in de inkomstenbelasting

Zolang u in Nederland woont, bent u voor de inkomstenbelasting binnenlandse belastingplichtige. Een eigen woning die uw hoofdverblijf is, valt dan in box 1. Jaarlijks moet u een bedrag bij uw inkomen in box 1 optellen, het zogenaamde eigenwoningforfait. Normaliter is dat 0,60% van de WOZ-waarde van uw woning. Is de WOZ-waarde hoger dan € 1.090.000? Dan geldt over het meerdere een percentage van 2,35% (cijfers 2020). Hebt u een eigenwoningschuld, dan mag u de rente onder voorwaarden aftrekken van uw inkomen in box 1.

Verhuisregeling eigen woning

In bepaalde situaties kan een eigen woning in box 1 van de inkomstenbelasting blijven, ondanks dat die woning niet meer uw hoofdverblijf is. Onder andere wanneer de woning leegstaat en u aannemelijk maakt dat deze is bestemd voor verkoop. Deze verhuisregeling eindigt uiterlijk in het derde jaar na het jaar waarin u de woning verliet. En kan zowel bij verhuizing naar een andere eigen woning binnen Nederland, als bij verhuizing naar het buitenland gelden.

Wanneer de verhuisregeling van toepassing is, hoeft u geen eigenwoningforfait over deze woning bij uw inkomen in box 1 te tellen. Maar u mag wel de rente over de eigenwoningschuld voor die woning blijven aftrekken in box 1. Resulteert daardoor een negatief inkomen in box 1? Dan mag u dat negatieve inkomen verrekenen met positieve inkomens die u had in box 1 in de drie voorgaande jaren, te beginnen met het oudste jaar. Op die manier kunt u de renteaftrek toch nog fiscaal ‘verzilveren’.

Blijft de woning ook na afloop van die periode onverkocht? Dan verschuiven de woning en de bijbehorende schuld naar box 3. U betaalt vanaf dat moment belasting over een forfaitair vastgesteld rendement over de WOZ-waarde minus de financieringsschuld in verband met de woning.

Ook als u besluit om de woning te gaan verhuren, verhuizen de woning en de bijbehorende schuld van box 1 naar box 3. Stopt vervolgens de verhuur vóórdat de maximale periode waarvoor de verhuisregeling geldt is verstreken? Dan kan de woning voor de resterende periode terugkeren naar box 1.

Uitzendregeling eigen woning

Ook de ‘uitzendregeling’ zorgt ervoor dat een woning die niet langer uw hoofdverblijf is tóch in box 1 van de inkomstenbelasting kan blijven. Deze regeling is ervoor bedoeld de eigenwoningregeling in box 1 te kunnen laten doorlopen, wanneer u tijdelijk door uw werkgever wordt uitgezonden binnen of buiten Nederland. Maar er is bij de uitzendregeling in de wet geen maximale periode gesteld waarvoor deze kan gelden. De woning moet ten minste een jaar uw eigen woning (hoofdverblijf) zijn geweest. En er kan tijdens gebruik van de uitzendregeling maar één woning onder de eigenwoningregeling in box 1 vallen.

Belangrijkste voorwaarde bij de uitzendregeling is dat u de woning niet aan derden ter beschikking mag stellen (verhuur of gedoogsituatie). Dat geldt in principe ook voor uw kinderen. Onder strikte voorwaarden geldt hierop een uitzondering. En wel voor een kind dat jonger is dan 27 jaar en tot het moment van uitzending naar het buitenland tot uw huishouden behoorde. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat ook het laten verblijven van een kraakwacht in een woning niet als ‘ter beschikking stellen’ van de woning geldt. Mits deze geen huur betaalt en op ieder moment de woning op verzoek weer verlaat.

Ook bij de uitzendregeling blijven de woning en de bijbehorende eigenwoningschuld in box 1. En kunt u de rente dus blijven aftrekken in box 1. Maar anders dan bij de verhuisregeling, moet u ingeval van de uitzendregeling wél een eigenwoningforfait bij uw inkomen in box 1 optellen. De bijtelling is in dat geval 1,00% van de WOZ-waarde tot € 1.090.000 in plaats van 0,60%. En 2,35% voor zover de WOZ-waarde hoger is (cijfers 2020). Een negatief inkomen dat zo in enig jaar ontstaat, kunt u volgens de regels van verliesverrekening met positieve inkomens in box 1 van drie voorgaande en negen volgende jaren verrekenen.

Net als bij de verhuisregeling verschuift de woning van box 1 naar box 3, zodra u de woning gaat verhuren. Maar anders dan de verhuisregeling kan de uitzendregeling later niet meer herleven, wanneer de verhuur weer wordt beëindigd.

Heeft u een vraag over dit artikel?

De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.