Direct naar content

De meeste mensen die een huis kopen hebben niet veel keuze. Die moeten aankloppen bij de bank voor een hypotheek. Als je zelf of je familie – privé of in een BV – over vermogen beschikt, zijn er veel meer mogelijkheden om de aankoop van een woning te financieren. In een korte serie artikelen gaan we in op een aantal deelvragen:

In dit eerste deel bespreken we de fiscale regels rondom de eigen woning.

De fiscale regels zijn behoorlijk complex. Met name doordat in de loop der jaren er steeds weer nieuwe regels zijn bijgekomen. En voor bestaande gevallen vaak de oude regels van toepassing zijn gebleven. Maar voor een starter op de huizenmarkt gelden die uitzonderingen niet. Hierna beschrijven we op hoofdlijnen de belangrijkste fiscale regels.

Eigenwoningforfait

Je eigen huis (hoofdverblijf) zit fiscaal in box 1 van de inkomstenbelasting. Als eigenaar-bewoner moet je jaarlijks een bepaald percentage van de zogenoemde WOZ-waarde bij je inkomen in box 1 optellen. Dat heet het ‘eigenwoningforfait’. In de meeste gevallen is dat 0,60%. Maar is de WOZ-waarde hoger dan €1.090.000? Dan geldt over het meerdere een inkomensbijtelling van 2,35%. Dit staat ook wel bekend als de ‘villataks’.

Hypotheekrenteaftrek

Ook schulden die je bent aangegaan voor de financiering van je eigen woning zitten in principe in box 1. Het moet gaan om schulden voor de aankoop, verbouwing of onderhoud van het eigen huis. De rente die je betaalt is dan onder voorwaarden aftrekbaar van je inkomen in box 1. Voldoe je niet aan de voorwaarden? Dan zit de schuld in box 3. De belangrijkste voorwaarde voor renteaftrek in box 1 is dat je de lening in maximaal 360 maanden moet terugbetalen (‘aflossen’). Dat moet ten minste volgens een annuïtair aflossingsschema. Maar mag ook een lineair aflossingsschema zijn. Deze begrippen leggen we verderop uit.

Andere aftrekbare kosten

We hebben het vaak over ‘hypotheekrenteaftrek’. Maar ook bepaalde andere kosten met betrekking tot de eigen woning kunnen aftrekbaar zijn. Het gaat dan om kosten die verband houden met het verkrijgen van de geldlening. Zoals taxatiekosten en afsluitkosten. Daarnaast zijn ook periodieke betalingen op grond van ‘rechten van erfpacht, opstal of beklemming’ aftrekbaar.

Belastingvoordeel

De inkomstenbelasting in box 1 kent 2 tariefschijven. Een basistarief van 37,35% over het inkomen tot € 68.507. En een toptarief van 49,50% voor het. Blijft je inkomen binnen de eerste tariefschijf, dan bespaar je ruim 37% inkomstenbelasting door de hypotheekrenteaftrek. Maar wie kosten aftrekt in de hoogste tariefschijf van 49,50% bespaart daarover in 2020 effectief maar maximaal 46% belasting. Dat geldt overigens niet alleen voor hypotheekrenteaftrek. Maar ook voor andere aftrekposten in box 1, bijvoorbeeld de giftenaftrek en aftrek van betaalde partneralimentatie. De komende jaren wordt de fiscale besparing van aftrekposten in de hoogste tariefschijf verder afgebouwd. Met 3%-punten per jaar, tot het basistarief in box 1 is bereikt.

‘Hillen-aftrek’

Als de aftrekbare (rente)kosten minder zijn dan de bijtelling van het eigenwoningforfait, blijft een positief ‘inkomen uit eigen woning’ over. In dat geval mag je een (variabel) extra bedrag van je inkomen aftrekken. Dit staat bekend als de ‘Hillen-aftrek’, genoemd naar de politicus die zich sterk heeft gemaakt voor de invoering ervan. Sinds 2019 wordt die aftrek in 30 jaar tijd afgebouwd met stapjes van 3,33%-punten per jaar. In 2020 is de Hillen-aftrek nog 93,33% van het positieve saldo van ‘inkomsten uit eigen woning’. Over de resterende 6,67% betaal je inkomstenbelasting in box 1.

Informatieverplichting

Men spreekt vaak over ‘hypotheekrente’. En als je bij een bank leent zal er normaliter ook altijd een hypotheekrecht ten gunste van de bank gevestigd worden. Maar vestigen van een hypotheekrecht is fiscaal gezien geen voorwaarde. Ook de rente van schulden voor je eigen woning die je hebt opgenomen bij een familielid of bij je eigen BV is aftrekbaar. In dat geval geldt wel een informatieplicht. Dat betekent dat je in je belastingaangifte bepaalde gegevens over de lening aan de Belastingdienst moet doorgeven. Anders is de rente niet aftrekbaar en zit de schuld in box 3.

Annuïtaire vs. lineaire aflossing

Bij een annuïteitenlening betaal je – zolang de rente vaststaat – maandelijks een gelijk totaalbedrag. Naarmate de looptijd verstrijkt los je maandelijks steeds wat meer af. En betaal je maandelijks steeds wat minder rente. De rente is fiscaal aftrekbaar, maar het aflossingsdeel niet. Je netto maandlast – na verrekening van het fiscale voordeel – stijgt daardoor naargelang de looptijd verstrijkt.

Schermafbeelding 2017-04-12 om 10.06.11

Afbeelding 1: bruto maandlast annuïteitenlening

Bij een lineaire lening wordt het totaalbedrag dat je maandelijks betaalt steeds lager. Je betaalt maandelijks telkens een gelijk bedrag terug. Het rentebedrag dat je over de resterende schuld betaalt, daalt daardoor ook in een rechte lijn (vandaar ‘lineair’).

Schermafbeelding 2017-04-12 om 10.06.25

Afbeelding 2: bruto maandlast lineaire lening

Resultaat is dat de netto maandlast bij een lineaire lening aan het begin van de looptijd wat hoger is. Maar naarmate de looptijd verstrijkt steeds lager wordt.

Schermafbeelding 2017-04-12 om 10.06.40

Afbeelding 3: netto maandlast annuïtaire vs. lineaire lening

Heeft u een vraag over dit artikel?

De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.